荣安地产:布局单一风险加剧,百亿担保存隐患

2月14日,荣安地产(000517.SZ)发行的公司债券在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台双边挂牌交易,并面向合格机构投资者交易。该笔债券的期限为5年,票面年利率为8%。

此次融资有助于补充荣安地产的营运资金。作为“宁波第一股”的继承者,荣安地产的扩张之路走得并不顺畅。而过高的对外担保,犹如一把利剑,稍有不慎就会戳中荣安地产的心脏。

收入频繁波动

1989年,宁波机床总厂经改制成为宁波中元机械钢管股份有限实业公司(下称“宁波中元机械”),并于1993年8月6日在深交所上市,成为宁波第一家上市企业。1999年7月,由于经营不善,宁波中元机械进行了第一次资产重组,深圳市新海工贸发展有限公司成为第一大股东。于1999年11月3日更名为“宁波成功信息产业股份有限公司”,股票简称更换为“甬成功”。2006年开始,由于未完成以前年度财务会计报告的更正工作,“甬成功”股票暂停上市。直到2009年,荣安地产参与重组,借壳“甬成功”并更名为荣安地产上市,成为宁波市第一家纯地产类上市公司。

上市后的荣安地产正处于行业发展的黄金时期,但其早期发展并不顺利。这一点从荣安地产上市后的历年收入情况可以明显看出。在2010年-2018年期间,其营业收入在2010年、2014年、2015年和2018年均出现下降情况,同比降幅分别为37.24%、25.46%、67.50%和6.92%,而在2013年和2017年却分别大幅增加125.76%、146.82%。

除了收入波动较大,荣安地产对应收入增减同期的归母净利润也出现了明显变化。在2010年、2014年、2015年荣安地产的归母净利润分别出现较大幅度下降,下降幅度分别为69.62%、31.96%、66.61%。同样对应收入增长期的2013年和2017年,归母净利也均有增加,只不过荣安地产在2013年的营业收入增速超过100%,归母净利润却仅微增7.13%。2017年归母净利润虽然同比增幅达到263.75%,但是当年归母净利润总额为5.42亿元,经过几年频繁波动,仅刚刚超过2013年的5.42亿元。  

2019年前三季度,荣安地产营业收入25.24亿元,同比增长8.58%;归属于上市公司股东的净利润6.5亿元,同比增长59.66%。荣安地产表示,前三季度业绩增长的主要原因为公司心尚园、香园(三期)等项目交付并结转收入,整体销售毛利增加致使归属上市公司股东的净利润增加。

根据半年报披露,荣安地产2019年上半年营业收入为20.62亿元,约有20.22亿元来自宁波地区,占比高达98.06%,且宁波地区的销售毛利率为40.83%,而宁波地区之外的销售毛利率则高达72.01%。

实际上,作为宁波本土房企,荣安地产2016年才开始发力宁波市场。数据显示,2014年—2018年,荣安地产来自宁波地区的营业收入占总营业收入的比重依次为16.7%、21.1%、52.43%、88.61%和96.33%,占比逐年增加。直到2018年,荣安地产的收入几乎全部来自宁波地区。

与之相反的是,随着宁波地区收入占比的增加,荣安地产在宁波地区的销售毛利率却在持续下滑,2014年—2017年分别为33.6%、33.2%、25.8%、24.08%。2018年荣安地产因高端产品入市,公司毛利率提升至41.84%。

布局单一,风险加剧

不同于收入的起伏不定,荣安地产的销售业绩在近几年均呈现稳定增长。数据显示,荣安地产2016年—2018年的签约销售额分别为34.04亿元、53亿元、133亿元,其中2017年和2018年的同比增速为55.7%和150.94%。

据亿翰智库统计数据显示,2019年荣安地产实现全口径销售额319亿元,同比增长292.86%,排名由2018年的139名升至84名。

销售增长加快的同时,荣安地产的拿地力度也在增强。数据显示,荣安地产2016年拿地8宗、2017年拿地15宗、2018年拿地20宗,2019年上半年拿地8宗。对应的新增土储面积分别为71.15万平方米、100.31万平方米、87.85万平方米和66.07万平方米。

在2019年的新增土储中,不乏有多个地块为溢价获取。2019年5月,荣安地产拍下的鄞州区YZ13-01-b1地块(长丰地段),楼面单价为16970元/平方米,溢价率为43.9%;旗下嘉兴睿钇置业有限公司竞得浙江嘉兴桐乡市宅地,成交楼面价9375元/平方米,溢价率高达100.43%;2019年6月,荣安地产以14250元/平方米拍下鄞州区YZ13-06-J1b地块(长丰地段),实际宅地价超2.4万元/平方米,总价5.87亿元,溢价率为51%。据悉,2019年10月荣安地产再以39.14%的溢价率入手浙江省台州市1宗住宅用地。

尽管荣安地产的销售有所增长,但是其在宁波地区的毛利率逐年下降也显现出布局单一性的风险。对于这一问题,荣安地产董秘邓华堂在接受媒体采访时曾表示:“现阶段公司宁波本土以外的开发建设规模已经超过60%,累计打造超100个楼盘项目,跨区域发展是公司发展壮大的必然需要。目前,我们在杭州、嘉兴、重庆、台州、温州等城市的占有份额不断扩大,在重庆也已完成明月江南、林语春风、柳岸潮鸣等项目。长三角城市群、成渝城市群、京津冀城市群、中原城市群、珠三角城市群等,将是公司未来的重点发展方向。”

目前,荣安地产除了宁波重仓布局,还在杭州、嘉兴、温州、台州等城市有近20个项目,并且不断扩大这些地区的市场份额。

荣安地产的加速扩张也使得存货在近两年骤增,尤其是2018年之后。数据显示,2018年荣安地产的存货为173.69亿元,同比增长122.28%。截至2019年三季度荣安地产的存货已经攀升至296.18亿元,较年初增加了70.52%。不过得益于荣安地产推盘速度较快,销售业绩较好,并没有造成大量存货积压。截至2019年第三季度,荣安地产反映去化情况的指标“存货/平均预收账款”为2.07,同比减少3.27%。

杠杆承压,冒险担保

扩张带来的债务压力从不会缺席,不断增加的土地储备也导致了荣安地产杠杆承压。自2017年荣安地产加速扩张开始,荣安地产的净负债率和调整后的资产负债率逐年上升,其中净负债率由2017年的54.92%升至2018年的67.06%,调整后的资产负债率由2017年51.16%升至2018年的66.82%,增幅均超过10个百分点。

2019年,荣安地产的杠杆持续增长。截至三季度末,荣安地产负债总额为338.96亿元,较年初增加73.41%,调整后的资产负债率也较年初增加约5.8个百分点至72.64%。净负债率则较年初下降了约6.4个百分点至60.62%。然而,这并非是荣安地产的负债较少所致。实际上,荣安地产的有息负债在前三季度较年初增加了64.63%。加之,荣安地产的货币资金较年初增加了163.83%,致使净负债率下降。

在荣安地产杠杆放大的同时,还在频繁为子公司提供连带责任保证担保或抵押担保。2019年12月2日晚间,荣安地产发布公告,将为两家公司提供共计4.1亿元贷款担保。类似担保荣安地产在2019年已经进行了将近十次,而荣安地产发布的公告中进行担保的原因均为融资需要贷款。据统计,2019年荣安地产对外担保总余额达101.13亿元,占公司最近一期经审计净资产的212.96%。

现金流方面,截至去年三季度末,荣安地产手持现金为46.93亿元,较年初增加171.49%;短期借款约7.5亿元,较年初增加7.27%;一年内到期有息负债为15.9亿元,较年初增加93.85%。现金尚能覆盖短期负债,调整后的现金比率也同比上升34.21%至0.51。

与现金比率相比,荣安地产近5年调整后的速动比率波动较大。但在2015年-2017年的3年间,虽然变动幅度较大,但均位于标准值“1”之上。然而,在2018年荣安地产调整后的现金比率降至0.88,2019年三季末再降至0.84,短期偿债能力减弱。与此同时,荣安地产的长期偿债能力在近五年呈现稳步下降的趋势,目前已经由2014年的2.14降至2019年三季度末的0.48,长期偿债能力进一步下降。

据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50(中期)报告》显示,荣安地产绿色信用指数82.3,绿色信用等级A,排名行业第14位。



2019中国房企绿色信用指数TOP50报告全文