2019中国房企绿色信用指数TOP50报告

前言

坚持绿色发展是发展观的一场深刻革命。要从转变经济发展方式、环境污染综合治理、自然生态保护修复、资源节约集约利用、完善生态文明制度体系等方面采取超常举措,全方位、全地域、全过程开展生态环境保护。

党的十八大以来,习近平总书记关于社会主义生态文明建设的一系列重要论述,立意高远,内涵丰富,思想深刻。目前,京津冀、长江经济带省(区、市)和宁夏等15个省(区、市)的生态保护红线已经划定。

供给侧结构性改革深入推进,产业结构不断优化,一大批高污染企业有序退出,京津冀及周边地区“散乱污”企业整治力度空前。能源消费结构发生积极变化,中国成为世界利用新能源和可再生能源第一大国,全面节约资源有效推进,资源消耗强度大幅下降。

同时,深入实施大气、水、土壤污染防治三大行动计划,中国是世界上第一个大规模开展PM2.5治理的发展中大国,形成全世界最大的污水处理能力。

同2013年相比,2017年全国338个地级及以上城市可吸入颗粒物(PM10)平均浓度下降22.7%,京津冀地区PM2.5平均浓度下降39.6%,北京PM2.5平均浓度从89.5微克/立方米降至58微克/立方米。

另外,中国率先发布《中国落实2030年可持续发展议程国别方案》,实施《国家应对气候变化规划(2014-2020年)》,向联合国交存《巴黎协定》批准文书。

中国消耗臭氧层物质的淘汰量占发展中国家总量的50%以上,成为对全球臭氧层保护贡献最大的国家。2017年,同联合国环境署等国际机构一道发起,建立“一带一路”绿色发展国际联盟。

经过不懈努力,中国生态环境质量持续改善。同时,中国生态文明建设挑战重重、压力巨大、矛盾突出,形势仍然十分严峻。

在生态文明建设被提升到新高度的新时代,作为空气污染、能源消耗、建筑垃圾的重要来源之一,房地产建筑业实行节能减排、坚持绿色发展,已刻不容缓。

根据中国建筑节能协会发布的《中国建筑能耗研究报告(2018)》,2016年,中国建筑能源消费总量为8.99亿吨标准煤,占全国能源消费总量的20.6%。如果将建材生产、建筑施工能耗等计算在内,中国房地产建筑业总能耗占社会总能耗的比重将超过三分之一。

由于中国仍处于城镇化建设的高峰期,在办公住宅、市政设施不断更新换代的过程中,还会产生大量建筑垃圾。

根据2017年年底发布的《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》实施情况报告,中国每年产生的建筑垃圾高达18亿吨。

世界银行预计,到2030年前,若要实现节能减排的目标,70%的潜力在建筑节能方面。因此,房地产建筑业的绿色发展对于环境保护、节能减排、生态文明建设至关重要。

2018年年底,戴德梁行等机构联合发布的绿色金融白皮书指出,中国要实现节能减排目标,需要投入1.65万亿元人民币进行大规模的绿色建筑建设,并对老旧房屋和商业建筑进行改造,而公共资金预计只能满足这一融资需求的7.3%。因此,推进中国房地产建筑业的绿色发展,绿色金融必不可少。

2019年版《绿色建筑评价标准》(以下简称《标准》)于8月1日起正式实施。作为规范和引领中国绿色建筑发展的根本性技术标准,《绿色建筑评价标准》自2006年发布以来,历经十多年的“三版两修”,此次修订之后的新《标准》总体上达到国际领先水平。同时,与新《标准》衔接,《绿色建筑评价标识管理办法》正在修订中,两者相辅相成,共同推进绿色建筑评价工作。

根据“十三五”规划,中国将建设20亿平方米以上的绿色建筑。与此同时,绿色建筑已成为中国绿色金融的重点支持领域之一。在房地产行业去杠杆的背景下,绿色金融也为地产开发商拓宽了融资渠道。

2017年6月,国务院批准在浙江、江西、广东、贵州、新疆5省份设立绿色金融区域试点。在此背景下,金融机构也是大有可为。

近年来,依托在绿色金融领域的深厚积累,兴业银行制定绿色金融发展蓝图,打造绿色金融专业队伍,创设绿色金融专项产品,不断加强绿色金融对实体经济、民营企业及中小企业的扶持力度,着力营造产融结合、产融互补的绿色金融生态闭环。

截至2019年7月末,该行已为近700家绿色金融客户提供了超过千亿元的融资支持,绿色金融融资余额首次突破600亿大关达到617亿元,连续多年实现了绿色金融业务的跨越式发展。

为进一步推动企业绿色信用的建设发展,使绿色金融能更好地为绿色建筑服务,国家发改委主管的中国投资协会、中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志和第三方绿色评级机构标准排名历时四个月联合调研编制了《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》。

该报告对中国房企百强2018年全年绿色发展水平、营运能力、盈利能力、杠杆水平、偿债能力和发展潜力6大指标、16个子系数进行跟踪监测、深入分析和研究统计,经过科学严谨论证,最终编制完成,供金融监管部门、绿色金融机构、绿色金融投资人、绿色建筑企业、高校研究机构和环保公益组织等各界人士参考。

一、报告编制背景

(一)绿色建筑发展现状与趋势

(1)中国是全球绿色建筑发展最快的市场

“中国是全球绿色建筑事业发展最快的市场之一,也是目前除美国以外LEED认证面积最大的市场。”美国绿色建筑委员会(USGBC)总裁兼首席执行官马晗这样描述中国市场。

目前,全球40%的能源用于建筑,而50%的温室气体排放也同样来自于建筑。建筑的绿色节能设计对于应对全球气候变化至关重要,这也是中国“十三五”规划的重要组成部分。

2016年,中国建筑能源消费总量为8.99亿吨标准煤,占全国能源消费总量的20.6%;全国建筑总面积为635亿平方米,城镇人均居住建筑面积为34.9平方米;建筑碳排放总量为19.6亿吨CO2(二氧化碳),占全国能源碳排放总量的19.4%。

推进绿色建筑发展,是落实国家能源生产和消费革命战略的客观要求,是加快生态文明建设、走新型城镇化道路的重要体现,是推进节能减排和应对气候变化的有效手段,是创新驱动增强经济发展新动能的着力点,是全面建成小康社会,增加人民群众获得感的重要内容。

中国自2008年初步建设绿色建筑评价体系以来,绿色建筑实现跨越式发展。全国省会以上城市保障性安居工程、政府投资公益性建筑、大型公共建筑开始全面执行绿色建筑标准,北京、天津、上海、重庆、江苏、浙江、山东、深圳等地开始在城镇新建建筑中全面执行绿色建筑标准,推广绿色建筑面积超过10亿平方米。

为进一步加大绿色建筑推广范围和推广力度,2017年3月,住建部发布《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》。

《规划》提出,到2020年,城镇新建建筑能效水平比2015年提升20%,部分地区及建筑门窗等关键部位建筑节能标准达到或接近国际现阶段先进水平。城镇新建建筑中绿色建筑面积比重超过50%,绿色建材应用比重超过40%。完成既有居住建筑节能改造面积5亿平方米以上,公共建筑节能改造1亿平方米,全国城镇既有居住建筑中节能建筑所占比例超过60%。城镇可再生能源替代民用建筑常规能源消耗比重超过6%。经济发达地区及重点发展区域农村建筑节能取得突破,采用节能措施比例超过10%。

(2)绿色建筑行业发展现状

随着经济和社会的快速发展,能源短缺和环境恶化已成为当今人类面临的两大重要问题。建筑是目前世界能源以及土地、矿石、木材、水等各种资源最主要的消耗源和环境污染源,因此探索并建立可持续的建筑业发展模式具有迫切需要。在此背景下,绿色建筑应运而生。

相较于国外,中国绿色建筑发展较晚,首先从建筑节能起步。1986年《民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)》,开始提倡建筑节能。但由于有关绿色建筑的系统研究还处于萌芽阶段,在许多相关的技术研究领域仍是空白。因此,中国绿色建筑进程较为缓慢。

为加快绿色建筑的发展,2007年中国启动了“100项绿色建筑示范工程与100项低能耗建筑示范工程”,并在同年出台了《绿色建筑评价技术细则(试行)》和《绿色建筑评价标识管理办法》。

此后,随着北京、天津、重庆和上海等20余个省市相继出台地方性绿色建筑相关标准,适合中国国情的绿色建筑评价体系逐步建立完善,中国绿色建筑开始在部分地区大面积推广,并取得初步的成绩。

中国自2006年形成绿色建筑认证体系——“中国绿色建筑三星认证”,并从2008年正式开展绿色建筑标识评价。尽管初期发展较为缓慢,但近年来,随着各地绿色建筑标识评价陆续展开,获得绿色建筑评价标识的项目增长迅速。

标准排名研究统计显示,截至2018年底全国累计有超过1万个建筑项目获得绿色建筑评价标识,累计绿色建筑认证面积超过10亿平方米。通过对2008-2018年全国绿色建筑星级认证项目统计显示,中国绿色建筑项目主要集中在一星标识,绿色建筑二星级认证占比三成左右,绿色建筑三星标识项目仅约10%。

(3)绿色建筑对环境效益的贡献

在建筑的建造和使用过程中,需要消耗大量的自然资源,同时增加环境负荷。

据统计,人类从自然界所获得的50%以上的物质原料用来建造各类建筑及其附属设备。这些建筑在建造和使用过程中又消耗了全球能量的50%左右;与建筑有关的空气污染、光污染、电磁污染等占环境总体污染的34%;建筑垃圾占人类活动产生垃圾总量的40%。因此,建筑的节能减排成为未来的大趋势。

绿色建筑的环境效益,其实从“四节一环保”中即可以得到体现,即包括节约能源、节约土地、节约水源、节约材料,并在建设、运营中更为环保友好。

在《绿色债券支持项目目录》中,绿色建筑被归纳到“1.节能”板块中的“1.2可持续建筑”中,因而总体而言,绿色建筑的节约能源的环境效益,相比其他方面的环境效益表现得更为显著。

具体到各项目层面,以各方面达到国家建设标准的普通建筑作为基准,绿色建筑的环境效益集中可以体现在节约能源的消耗、节约水资源的消耗。

对于“四节”中的节约土地方面,绿色建筑相比普通建筑,通常可以更高效率地使用土地资源,并提供相对而言更为集中的公共服务设施或者更便利的公共服务获得途径;节材方面,绿色建筑可以使用更高比例的可再生材料、预制材料、当地生产的建材以减少运输过程的能源消耗和污染排放。

另外,对于建筑领域的环境影响,主要体现在施工期的扬尘、烟气、噪声、废水、开挖土方、建筑业固废以及生活垃圾的排放。

特别是对于属于较为敏感的环境功能区内的建设项目,需要特别注意降低相关污染的排放,消除施工期的负面影响,在绿色建筑中强化落实绿色施工行为。

在运营期,建筑的能源消耗和水资源消耗表现得较为显著,特别是对于大型的公共建筑、大型居住社区类建筑,因照明办公、采暖制冷、日常生产生活需要消耗大量的能源和水;建筑运营水平的高低,同样可以决定建筑的能耗水平和水耗的强度。绿色建筑,辅以良好的绿色施工和绿色高效运行,将可以实现更高水平的绿色效益。

(二)绿色建筑新“国标”

2019年《绿色建筑评价标准》(以下简称“新标准”)于8月1日起正式实施,修订之后的新标准总体上达到国际领先水平。

新标准作为规范和引领中国绿色建筑发展的根本性技术标准,主要有以下七大变化:

(1)评价技术指标体系重视“以人为本”

新标准的评价技术指标体系从“以人为本”的建筑性能出发,将开发者视角转变为使用者视角,从居民视角来设计,以增进建筑使用者对绿色建筑的体验感和获得感。由原来的从“四节一环保”以及施工管理、运营管理框架打分,变为按“安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居”五大指标体系和“提高与创新”一大加分项。

(2)拓展“绿色建材”的内涵

在新标准中,要求绿色建材选择在全寿命期内可减少对资源的消耗、减轻对生态环境的影响,具有节能、减排、安全、健康、便利和可循环特征的建材产品。选用绿色建材,评价总分值可达12分。材料生产者可以针对上述定义,发掘创新材料的价值,在项目应用中带来加分。

(3)新增“基本级”,明确二三星绿色建筑需全装修

本次修订在2014年版规定的星级基础上,增加了“基本级”。绿色建筑划分为基本级、一星级、二星级、三星级 4 个等级。新版标准要求更加严格,要求更高。

标准主编单位中国建筑科学研究院抽了40个、覆盖四个主要气候区的建筑项目做了试评,原来三星级项目(最高等级)数量从12个降到2个,二星级项目从17个降到13个,一星级项目数量由11个增加到21个。同时,有4个项目评分低于60,只能达到基本级。同时提出二星级、三星级绿色建筑,应实现全装修。

(4)增加了对不同星级的强制性技术要求

与送审版相比,2019绿建新国标对一星、二星、三星级项目,分别增加了强制性的技术要求:围护结构热工或空调负荷优化、严寒和寒冷地区住宅项目外窗传热系数、节水器具、住宅建筑隔声、室内空气污染物浓度、外窗气密性。

对各星级增加的强制性技术要求,对绿建设计及评价影响重大。以二星为例,江苏省住宅项目目前外墙大多采用200mm蒸压加气混凝土砌块,严格意义上来说,200mm蒸压加气混凝土砌块隔声性能只能满足《民用建筑隔声设计规范》GB 50118-2010低限值的要求,若住宅项目要满足二星级绿色建筑的技术要求,200mm蒸压加气混凝土砌块等材料就不能使用。

(5)评价方式和阶段的变化

此前,对绿色建筑的评价分为设计评价和运行评价,设计评价应在建筑工程施工图设计文件审查通过后进行,运行评价应在建筑通过竣工验收并投入使用一年后进行。而新标准则要求绿色建筑评价应在建筑工程竣工后进行,在建筑工程施工图设计完成后,可进行预评价。

这一变化能有效约束绿色建筑技术落地,对模拟计算的结果准确性要求更高,对施工图设计审查的影响相对较小,但对评价标识证书影响很大。

(6)室内空气品质评分项变重

新标准明显提升了室内空气品质的比重,控制室内污染物浓度的评价总分值达到12分,氨、甲醛、苯,总挥发性有机物、氡等污染物浓度低于现行国家标准《室内空气质量标准》GB/T18883规定限值的10%,得3分;低于20%,得6分;室内PM2.5平均浓度不高于25毫克每立方米,且室内PM10平均浓度不高于50毫克每立方米,得6分。

(7)推动土建装修一体化,工业化内装部品应用最高8分

在新标准里,建筑所有区域实施土建工程与装修工程一体化设计及施工,评价分值达到8分;建筑装修选用工业化内装部品,评价总分值为8分。建筑装修选用工业化内装部品占同类部品用量比例达到50%以上的部品种类,达到1种,得3分;达到3种,得5分;达到3种以上,得8分。

可以看到,新标准特别重视对住宅工业化的实际推进,工业化内装在长租公寓、酒店领域已有广泛应用,涉及到的整体卫浴、整体厨房、快装地面、墙面材料企业成长速度较快。

新版“绿标”实施,对建筑绿色性能的要求更高,避免建筑成为技术的堆砌,而真正给使用者创造价值。2019年新标准相比2014版现行国标提出了大量新的要求,对建筑业企业要求更高。

(三)绿色金融由规模向深入专业高质量发展

“绿水青山就是金山银山”。

近年来,随着中国经济发展方式转型,绿色发展成为“关键词”。在此背景下,绿色金融市场迅速扩容,成为支持绿色发展的重要助力。

例如,7月1日起,《上海生活垃圾管理条例》正式施行,兴业银行上海分行针对垃圾分类,与环保科技公司联合推出主题借记卡。

自2016年人民银行、国家发改委、财政部等七部委发布《关于构建绿色金融体系的指导意见》,2017年6月,国务院批准在浙江、江西、广东、贵州、新疆5省份设立绿色金融区域试点,中国绿色金融获得了巨大的突破,绿色金融制度创新加快,体系建设稳步推进,绿色信贷、绿色债券、绿色基金、绿色保险,以及碳交易等市场规模均名列全球前列。

目前,绿色金融体系可以概括为“四个最”:

一是市场发展最快速。从2016年中国绿色债券市场发行量跃居世界首位以来,历年发行量和存量规模都居全球前列。绿色贷款余额连年增长,在全部企业贷款中占比接近10%。

二是政策框架最完善。出台绿色金融顶层制度,即2016年央行等部门联合印发的《关于构建绿色金融体系的指导意见》,以及与此配套的绿色债券、绿色信贷等一系列具体政策,为绿色金融的规范发展提供了制度保障。

三是区域试点最前沿。因地制宜、各具特色的地方实践,特别是在5省份试验区的发展,为全国绿色金融体系建设积累了实践经验。

四是全球推广最积极。2016年,中国首次把绿色金融纳入G20峰会议题,2017年作为发起国之一又成立了央行和监管机构绿色金融网络(NGFS)等绿色金融合作平台,2018年中英又共同发布了“一带一路”绿色投资原则。

在取得一系列成绩的同时,中国绿色金融发展已经开始由注重规模增长向各细分领域的深入化、专业化、高质量化发展转型。

2019年3月份由国家发改委等七部委联合出台的《绿色产业指导目录(2019年版)》及解释说明文件(以下简称《目录》),是中国建设绿色金融标准工作中的又一重大突破,也是中国目前关于界定绿色产业和项目最全面最详细的指引。

《目录》属于绿色金融标准体系中“绿色金融通用标准”范畴,有了绿色产业目录这一通用标准,绿色信贷标准、绿色债券标准、绿色企业标准以及地方绿色金融标准等其他标准就有了一个统一的基础和参考,有助于金融产品服务标准的全面制定、更新和修订。

随着绿色金融各项标准的不断出台与落地,将有效促进和规范中国绿色金融健康、快速发展,中国绿色金融将迎来标准的逐步统一 。

在人民银行、国家发改委、财政部等七部委出台的《关于构建绿色金融体系的指导意见》这一顶层架构设计的指引下,绿色金融激励约束政策与制度创新不断发展,出台的绿色金融激励约束政策从“导向性”越来越走向“实质化”。

根据商道融绿与对外经济贸易大学2019年5月份联合发布的《中国绿色金融分析政策报告(2019)》显示,截至目前,与绿色金融相关的各类政策超过510条,除中央政府外,全部31个内地省级行政区(除港澳台外)均发布了绿色金融政策,并有20个省级行政区发布了绿色金融专项政策。

2019年5月,人民银行发布《关于支持绿色金融改革创新试验区发行绿色债务融资工具的通知》(以下简称《通知》)。该《通知》是人民银行在推动中国绿色金融发展方面的又一重大举措,通过支持绿色金融改革创新试验区发行绿色债务融资工具,进一步发展中国绿色金融市场,加强绿色金融改革创新试验区建设。

地方政府也不断出台实质性激励政策。以绿色债券为例,地方政府持续推出绿色债券扶持政策,从“鼓励”转变为“实质性激励”。实质性激励政策包括对绿色信贷、绿色债券等提供贴息、发行补助、担保补贴等降低绿色金融成本政策,提供损失分担、设立担保基金的风险分担政策,对绿色债券发行人和投资人提供税收减免的优惠政策,以及设立绿色发展基金和绿色产业基金直接投资绿色产业的投资政策等。

随着政府对环境保护的日益重视和司法的逐渐完善,包括金融机构在内的各类企业都将面临越来越高的公益诉讼风险和环境与社会风险。

中国绿色金融体系的顶层架构设计文件《构建中国绿色金融体系的指导意见》中第八条:研究明确贷款人环境法律责任。依据中国相关法律法规,借鉴环境法律责任相关国际经验,立足国情探索研究明确贷款人尽职免责要求和环境保护法律责任,适时提出相关立法建议。

另外,上市公司环境信息披露要求逐年提高。七部委《关于构建绿色金融体系的指导意见》的分工方案已经明确,要建立强制性上市公司披露环境信息的制度,证监会的上市公司环境信息披露工作实施方案分为三步走 ,第一步为2017年年底修订的上市公司定期报告内容和格式准则,要求进行自愿披露;第二步为2018年强制要求重点排污单位信息披露环境信息,未披露的需做出解释;第三步为2020年12月份前强制要求所有上市公司进行环境信息披露。

目前来看,绿色金融的第一个层面绿色金融业务已成为各家银行的发力点,而绿色信贷内涵的第二层面,将环境和社会风险管理的要求纳入银行整个信贷流程中,对拟授信客户进行严格的合规审查,制定环境和社会方面的合规文件清单和合规风险审查清单等工作已经开始起步。

中国绿色金融的发展路径总体是“自上而下”有效推动与“自下而上”改革创新相结合,协同推进发展。“自下而上”的地方绿色金融探索和改革是中国绿色金融发展的重要维度。

自2017年6月份包括浙江、江西、广东、贵州、新疆在内的“五省八市”确立为绿色金融试验区以来,各省因地制宜、各有侧重地积极探索创新产品与服务,已经取得了阶段性成果。

浙江重视平台建设,开发绿色金融线上交易服务平台,筹备碳交易平台,深化绿色金融体制机制,推进标准体系建设与金融产品创新,绿色信贷、债券、保险、股票等均取得良好发展,构建了较为完备的绿色金融市场框架;江西省积极推动绿色金融能力建设,开发多方合作平台;广东省积极促进金融资源集聚,开展对外合作,两岸三地共同探索粤港澳大湾区绿色金融创新合作,吸引港澳优质金融资源进入;贵州、新疆着重发展绿色信贷,贵州开展抵质押担保模式创新,新疆促进绿色再贷款、再贴现等。

当前,中国绿色金融顶层设计已逐步建立,绿色金融市场不断繁荣,开始进入蓬勃发展期。中国的绿色金融投融资余额已接近10万亿元,其中绿色信贷占据主导位置,绿色债券发展迅速。

中国正在迎来绿色债券市场发展的历史性机遇,并且绿色债券正在成为房企融资的新通道。

2016年10月,国家发改委审批通过龙湖集团旗下公司发行40.4亿元绿色债券的申请,龙湖也因此成为首个在中国境内成功发行绿色债券的房企,募集资金均要求用于开发建设节能环保效果显著的绿色建筑二星级标识项目。2016年至2017年,除龙湖外,当代置业、中国金茂、朗诗绿色集团和恒隆地产均已成功发行绿色债券。

2018年4月,珠海华发发行10亿元绿色债券、票面利率5.27%;7月珠江实业集团成功发行全国首只PPP专项债,票面利率5.7%;8月广东省财政厅“特急发文”,宣布“342亿元粤港澳大湾区土储专项债即将发行”。

随着国家对绿色金融从倡导阶段进入实质性的推进阶段,绿色金融已成为房企未来融资的新通道。

二、“GREEN RANKING”绿色信用评价模型

1.  数据统计时间范围:2018年1月1日-2018年12月31日 

2.  数据来源:上市公司和公开披露财报企业所公开的2018年年报,标准排名调研监测统计,“-”表示该项数据缺失,企业简称左侧标“★”表示该企业拥有获得绿色建筑三星级设计标识项目,企业简称右侧标“★”表示该企业拥有获得绿色建筑三星级运行标识项目。 

3.  绿色信用指数(G)=绿色发展指数(R,满分20分)+营运能力指数(E,满分15分)+盈利能力指数(N,满分15分)+财务杠杆指数(A,满分20分)+偿债能力指数(K,满分20分)+发展能力指数(I,满分10分)

4.  绿色发展指数(R)=(X-MIN)*(MAX-MIN)*20+A1+A2+A3,X=该公司绿色建筑二三星(包含LEED、WELL和DGNB金级以上、BREEAM优异级以上、EDGE Certificate认证级以上)认证建筑面积,MAX=2018年房企百强获得绿色建筑二三星级认证建筑面积最高值,MIN=2018年房企百强获得绿色建筑二三星级认证面积最低值,A1=企业社会责任报告奖励指数(或可持续发展报告,满分2分),A2=绿色建筑认证面积透明奖励指数(满分2分),A3=绿色建筑三星级认证项目奖励指数(企业获得绿色建筑三星级认证奖励指数,满分2分)

5.  营运能力指数(E)=(存货周转率系数+预收账款周转率系数)*0.75,其中存货周转率=存货/(期初预收账款+期末预收账款)/2,预收账款周转率=营业收入/(期初预收账款+期末预收账款)/2

6.  盈利能力指数(N)=(毛利率系数+期间费用率系数+总资产回报率系数)/2

7.  财务杠杆指数(A)=资产负债率系数+净负债率系数,总资产和总负债中均扣除预收账款

8.  偿债能力指数(K)=(速动比率系数+现金比率系数+短期偿债能力系数+长期偿债能力系数)/2,其中预收账款均不算作负债。

9.  发展能力指数(I)=(资本积累率系数+土地储备倍数系数)/2

10.土地储备倍数系数、资本积累率系数等13个系数满分均为10分,每个系数均按照正态分布模型,以标准差调整后的期望值作为最佳值取满分10分,依照正态分布曲线上离散程度由最佳值对应的满分向两侧递减修正计算得出。  

11.绿色信用指数处于90≤100企业绿色信用等级为AAA,绿色信用指数85≤90企业绿色信用等级为AA,绿色信用指数80≤85企业绿色信用等级为A;绿色信用指数处于70≤79企业绿色信用等级为BBB,65≤70企业绿色信用等级为BB,60≤65企业绿色信用等级为B;绿色信用指数处于50≤60企业绿色信用等级为CCC,45≤50企业绿色信用等级为CC,45以下企业绿色信用等级为C。

三、中国房企百强绿色信用发展现状

(一)绿色发展水平

根据标准排名对中国房企绿色建筑认证数据的监测和调研显示,2018年,中国房企百强(114家)共获得绿色建筑二三星级认证面积超过1亿平方米,其中约有1/5房企的绿色建筑二三星级认证面积超过100万平方米,绿色建筑二三星级认证面积在100万平方米以下的房企占比达到三成,更有一半的房企绿色建筑二三星级认证面积在1万平方米以下(见图1)。

其中,万科集团绿色建筑二三星级认证面积876万平方米,高居行业榜首;碧桂园以712万平方米排名第二;中国恒大以624万平方米排名第三。上述三家房企2018年绿色建筑二三星级认证面积合计2212万平方米,约占中国房企百强绿色建筑二三星总认证面积的1/5。

绿色建筑二三星级认证面积高于200万平方米的房企共有10家,除上述三家外,中国金茂、龙湖集团、绿城中国三家房企绿色建筑二三星级认证面积也高于300万平方米;绿地控股、中海地产、建业集团和世茂房地产4家企业2018年绿色建筑二三星级认证面积超过200万平方米。

绿色建筑二三星级认证面积在100万~200万平方米区间的房企有10家。包括融创中国、首开股份、中南置地、远洋集团、宝龙地产、招商蛇口、保利发展、当代置业和富力地产。

绿色建筑二三星级认证面积在100万平方米以下的房企有33家,这33家房企合计认证面积只有1109万平方米,仅相当于第一名万科集团加上第10名世茂房地产的认证面积。这33家房企中不乏首创置业、泰禾集团、越秀地产、雅居乐、金地集团以及华夏幸福等大中型房企。

除去美的置业没有公布绿色建筑二三星级认证面积外,阳光城在上榜的53家房企中认证面积最低,只有3.9万平方米。

标准排名研究发现,在我们监测的114家房企样本中,有一半企业发布了2018年度企业社会责任报告(或可持续发展报告),其中H股上市房企较多,但并不是所有发布企业社会责任报告的企业都会在报告中披露其绿色建筑相关数据。

随着未来中国证监会与生态环境部研究发布的《上市公司强制ESG信息披露制度》细则开始实施,A股上市房企也将开始重视企业社会责任报告的发布,绿色信息透明系数也将越来越高。

标准排名采用2018年房企获得绿色建筑二三星级认证面积与房企百强中获得绿色建筑二三星级认证面积最大企业比值,乘以绿色建筑系数满分20分,再加上企业社会责任报告奖励系数分值、绿色信息透明奖励系数分值和绿色建筑三星级认证奖励系数分值,综合测算出上市房企百强的绿色发展指数。

需要特别指出的是,为了鼓励企业开发建设节能减排效果更好的高星级绿色建筑项目,本报告未计入绿色建筑一星级认证数据。

(二)营运能力

由于房地产企业开发周期较长,当期结转的营业成本主要对应以前年度的存货资金投入,周转效率的变动情况较为滞后,而且存货中土地成本占比较高,再加上房地产行业实行预售的特征,使得存货总额的周转率难以真实反映房企的运营效率。

因此,我们将传统意义的存货周转率用“存货/预收账款”来代替,其中预收账款采用期初和期末余额的平均值来计算,衡量以本期的预收规模计算剩余货值的出清周期,指标越小,说明存货的去化压力越小,指标越大,说明去化压力越大(见图2)。

在中国房企百强中,2018年去化压力最大的两家房企分别是泛海控股和泰达股份,存货/预收账款分别为21.54和20.55,上述两家房企相当于按照目前的预售速度,需要20年时间能够卖完。

此外,“存货/预收账款”该项指标数值高于“10”的还有三盛集团(12.76)、中国金茂(12.43)、新鸿基地产(12.21)、三湘印象(11.96)、卓越集团(11.65)、九龙仓(11.12)与合生创展(10.18),这6家房企在不新增土地储备的情况下,按照2018年的销售速度需要10年以上才能完成去化。

标准排名研究发现,2018年房企百强的“存货/预收账款”按照正态分布模型排列,剔除极端值后,发现59家房企的存货周转率位于1.1~3.05之间,37家存货周转率位于3.05~6.96之间,以标准差调整期望值得出“存货/预收账款”最佳值为3.83,相当于存货转变为预收账款的理想期限为4年左右,从而将该值取为存货周转率系数的满分10分,依照正态分布曲线上离散程度由最佳值对应的满分向两侧递减修正计算得出各家上市房企的存货周转率系数。

为了衡量上市房企预收账款结转为营业收入的效率,我们采用“营业收入/平均预收账款”的预收账款周转率来衡量,其中平均预收账款为期初和期末预收账款的平均值(见图3)。

研究发现,“存货/预收账款”和预收账款周转率略有相似之处。在中国上市房企百强中,2018年,泰达股份预收账款周转率数值最高为27.6,其次,九龙仓(9.18)、格力地产(6.85)、建发股份(6.80)和金隅股份(6.01)。预收账款周转率最小的3家房企分别为正商地产(0.09)、新力地产(0.28)和天房集团(0.38)。

根据统计数据将房企百强2018年的预收账款周转率按照正态分布模型排列,剔除极端值后,发现有44家企业的预收账款周转率位于第二组0.1~0.93之间,34家企业的预收账款周转率位于0.93~1.75之间,以标准差1.44调整期望值得出预收账款周转率最佳值1.55,也就是说预收账款结转为营业收入的理想期限是一年半左右,依照正态分布曲线上离散程度由最佳值对应的满分向两侧递减修正计算得出各家上市房企的预收账款周转率系数。

(三)盈利能力

2018年,中国房企百强毛利率最高的是九龙仓,高达82.49%,卓越集团(74.63%)、新鸿基地产(50.78%)和泛海控股(50.43%)排名第二至第四位。

毛利率最低的4家房企是泰达股份(5.40%)、三盛集团(5.91%)、建发股份(8.11%)和万达集团(8.54%)。

统计数据显示,中国房企百强中有66家公司2018年毛利率在30%以上。其中,毛利率高于50%的房企有4家,16家房企毛利率在40%~50%之间,46家房企毛利率在30%~40%之间。

作为资金密集型行业的代表——房地产行业毛利率过高或过低都不正常。因此依据正态分布模型,我们计算出毛利率的最佳值为43.1%,对应该值的房企中华企业毛利率系数便得满分10分,从而依照正态分布曲线上离散程度由最佳值对应的满分向两侧递减修正计算得出各家上市房企的毛利率系数(见图4)。

除毛利率外,考察房企盈利能力的另一个指标是期间费用率,衡量企业对于成本的管控能力。研究发现,毛利率与期间费用率也成正相关关系,毛利率高的企业,期间费用率也相对较高。

泛海控股和卓越集团、九龙仓3家公司的期间费用率分别均超过50%,其中卓越集团更是高达59.7%,而建发股份和泰达股份、万达集团这3家毛利率较低的房企,2018年期间费用率分别为3.04%和3.74%。

从正态分布图中可以发现,2018年,中国房企百强期间费用率集中在5.5%~10.6%之间的企业高达44家,地产行业标杆企业万科(8.13%)、碧桂园(7.65%)、中国恒大(10.35%)、融创中国(10.31%)均处于此范围内;33家房企的期间费用率在10.6%~15.8%之间,弘阳集团、合景泰富、花样年、三湘印象、美好置业、华南城、三盛集团、阳光100、云南城投、正商地产、星河控股和国瑞置业等企业2018年的期间费用率超过20% 。

统计数据显示,2018年,中国房企百强期间费用率低于10%的房企有45家,标准排名剔除极端值,依据中国房企百强期间费用率的正态分布模型计算,得出2018年房企百强的期间费用率最优值为6%(见图5)。

在盈利能力指标中,总资产回报率超过5%的房企有6家,分别是新鸿基地产(8.57%)、华南城(6.35%)、中国恒大(5.51%)、中海地产(5.29%)、雅居乐(5.25%)和方圆地产(5.12%)。

总资产回报率低于0.5%的房企有4家,分别是三盛集团(0.02%)、正商地产(0.24%)、华远地产(0.25%)和鲁商置业(0.35%)。

在剔除极端值后,依据正态分布模型,最终测算出房企百强2018年总资产回报率的最优值为5.07%,央企中海地产的资产回报率接近此值(见图6)。

(四)财务杠杆水平

由于中国目前实行商品房预售制,房地产企业账面都有巨额预收款项,交房后预收账款便结转为相应的营业收入,企业无须对外实际支付现金清偿,并且预收账款为企业带来大量现金,改善企业的现金流,提高企业的偿债能力,因此预售账款不能等同于企业一般的债务。

为了准确衡量房地产企业的负债情况,我们将不负有偿还义务的预收账款从总资产和总负债中均予以剔除。

最终我们计算得出,2018年中国房企百强中有60家扣除预收账款后的资产负债率低于75%的警戒线,其中九龙仓(19.79%)、新鸿基地产(21.62%)和南山控股(28.68%)三家房企负债率最低。

另有54家房企高于75%的警戒线,其中超过80%的有10家,正商地产(96.03%)、碧桂园(91.88%)和鲁商置业(91.46%)三家房企超过90%。

依据房企百强调整后的资产负债率正态分布模型,测算出资产负债率的最优值是59.5%,中海地产(53.57%)、华润置地(61.01%)、龙湖集团(64.21%)以及保利发展(65.89%)等标杆企业接近此值(见图7)。

财务杠杆另一指标——净负债率,与扣除预收账款后的资产负债率大致相同,资产负债率低的公司净负债率也相对较低,但不同的是,首尾企业之间差距很大。

数据显示,净负债率最低的三家房企分别为新鸿基地产(11.60%)、路劲基建(12.75%)和九龙仓(17.57%);净负债率最高的三家房企分别为正商地产(972.89%)、云南城投(458.50%)和京投发展(383.44%)。

研究发现,中国房企百强2018年净负债率超过100%的有44家,低于50%的有28家,最终依据正态分布模型测算出净负债率的最优值为51%。碧桂园(47.06%)、龙湖集团(52.95%)和绿城中国(55.29%)等均接近此值(见图8)。

(五)偿债能力

由于房企流动资产大都以存货为主,房地产开发周期较长,存货短期变现能力较差,且正常情况下房企存货的土地成本与楼房销售市价相差甚多,再加上流动负债中包含大量并不需要现金偿还且为无息负债的大量预收账款,因此使得流动比率并不能准确反映房企的短期偿债能力。

虽然速动比率去除了流动性较差的存货,但仍不能排除预收账款的影响,因此对房企短期偿债能力的判断仍存在一定偏差,因此我们选用将预收账款从流动负债中剔除后的速动比率、现金比率等来衡量房企的短期偿债能力。

2018年中国房企百强扣除预收账款的速动比率最高的房企是保利发展(2.01)。最低的4家房企是正商地产(0.19),三盛集团和天房地产、云南城投三家企业扣除预收账款的速动比率均为0.24。

扣除预收账款的速动比率标准值应高于“1”,统计数据显示,高于标准值“1”的房企有38家,扣除预收账款的速动比率低于0.6的房企有27家。

最终依据正态分布模型测算出速动比率最优值为1.17,绿城中国(1.18)、融创中国(1.14)和荣盛发展(1.12)等接近此值(见图9)。

2018年,中国房企百强扣除预收账款后的现金比率最高的3家房企分别是中华企业(0.87)、新希望地产(0.85)和保利发展(0.78)。现金比率最低的3家房企分别是泰达股份(0.01)、正商地产(0.04)和国瑞置业(0.04)(见图10)。

标准排名认为,现金比率较低意味着短期偿债能力较差,一旦市场形势不好,企业去化不力,则会面临现金流断裂的风险;相反现金比率太高,则意味着企业账上有大量闲置资金,只能坐收银行利息,而不能用于企业经营的发展壮大。

最终依据正态分布模型测算出2018年房企百强的现金比率最佳值为0.54,中交地产、保利置业、大悦城和绿城中国四大央企均接近此值。

我们用货币资金/短期债务来作为房企即时偿债能力的衡量指标,该指标和现金比率中的现金相比,剔除了三个月内可以赎回的有价证券等现金类资产。

2018年房企百强中货币资金/短期债务最高值为花样年(0.91),最低值是银亿股份(0.06),2019年6月银亿股份第一大股东所持其全部股权均已被司法冻结,其母公司银亿集团也已申请破产。此外,三盛集团、亿达中国、正商地产、云南城投和国瑞置业的“货币资金/短期债务”值也均低于0.1。

依据正态分布最终测算出“货币资金/短期债务”系数满分对应值是0.62。保利置业(0.65)、中海地产(0.64)、中国奥园(0.62)等企业接近此值(见图11)。

最后,我们用“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”来衡量房企的长期偿债能力,房企百强2018年长期偿债能力最强的依然是九龙仓,指标数据高达4.73,新鸿基地产紧随其后,为3.32,卓越集团、星河控股和合生创展也均超过1.3。

中国房企百强中长期偿债能力风险最大的是中南置地(0.23),另外绿地控股、德信地产和银亿股份的长期偿债能力值也均低于0.4。

数据显示,有74家房企长期偿债能力指标数值在0.52~0.84区间,30家房企该指标数值高于0.84区间。

依据正态分布模型最终测算出“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”的最佳值为1.31,合生创展(1.30)、上实城开(1.29)和中海地产(1.25)接近此值(见图12)。

(六)发展能力

由于“明股实债”是高周转房企所普遍采用的融资方式,虽然该方式会增大房企的所有者权益,但少数股东权益并不能作为母公司偿债的保证,因此我们用归属母公司所有者权益来计算房企的资本积累率。

最终测算得出,调整后的资本积累率指标数值最高的是福晟国际(4.39),信达地产(1.02)和正荣集团(0.65)排名第二和第三。远洋集团、三盛集团、银亿股份、三湘印象、正商地产、上海城开、鲁商置业、华南城和广宇发展等房企该项指标数值较差。

研究显示,房企百强中有83家房企该项指标数值在0.028~0.446区间。依据正态分布模型计算出调整后的资本积累率最优值为0.39。首创置业(0.39)、融创中国(0.30)和碧桂园(0.30)等接近此值(见图13)。

最后,我们用土地储备倍数来作为衡量房企发展能力的另一个指标,该指标为期末土地储备建筑面积与当期签约销售建筑面积的比值。

研究发现,截至2018年年末,龙光地产的土地储备倍数名列房企百强第一位,数值为82.41倍,这也意味着,按照2018年的销售去化速度,在不增加土地储备的情况下,龙光地产需要82年才能卖完,北辰实业的土地储备倍数也高达46.74倍,三盛集团、京投发展、众安房产、新湖中宝和合生创展的土地储备倍数也均超过20(见图14)。

与此同时,融信集团(0.45倍)、华夏幸福(0.61倍)和佳兆业(0.63倍)等三家房企2018年土地储备倍数低于“1”。

研究显示,在公布土地储备倍数的75家房企中,24家房企2018年土地储备倍数在3倍~5倍区间,23家房企2018年土地储备倍数在5倍~10倍区间。

在标杆房企中,绿地控股(1.39倍)、万科地产(2.23倍)、保利发展(3.31倍)等土地储备倍数相对较低。融创中国(8.38倍)、远洋集团(7.82倍)、雅居乐(7.74倍)和招商蛇口(7.47倍)等土地倍储备数相对较高。

碧桂园(4.44倍)、龙湖集团(5.37倍)和中海地产(5.74倍)等房企土地储备倍数更为合理。

综上所述,标准排名依据绿色发展、营运能力、盈利能力、杠杆水平、偿债能力和发展能力等六大类指标,共16个细分指标系数单项分数,经汇总计算得出2018年中国房企百强绿色信用指数,最终按照得分排序得出《2019中国房企绿色信用指数TOP50》。

其中保利置业、滨江集团、北大资源、北辰实业、北京城建、金隅股份、大发地产、泛海控股、格力地产、光明地产、时代中国、国瑞置业、合生创展、花样年、华南城、华远地产、佳兆业、金融街、京投发展、景瑞地产、九龙仓、龙光地产、鲁商置业、路劲基建、荣安地产、融信集团、三盛集团、三湘印象、大名城、上海建工、上实城开、深圳控股、南山集团、中洲控股、天地源、天房集团、广宇发展、泰达股份、天山发展、五矿地产、新城控股、新鸿基地产、新湖中宝、新华联、阳光100、亿达中国、银亿股份、禹洲地产、云南城投、浙江广厦、正商地产、中交地产以及众安房产等房企,由于2018年绿色建筑二三星级认证面积较少或财务数据表现不佳,未能入选2019中国房企绿色信用指数TOP50。

由于篇幅所限,我们未能将绿色信用指数的16大系数原始数据一一公布,仅选取最能代表企业绿色信用水平的绿色建筑二三星级面积、存货周转率、毛利率、资产负债率、现金比率和土地储备倍数6大系数原始数据予以公布,以供读者参考,同时展现该评测的客观性与公正性。

四、“2019中国房企绿色信用指数TOP50”特点

(一)龙头房企领跑绿色信用指数

《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示,中海地产以95.7的绿色信用指数得分再次蝉联榜首之位,保利发展和绿城中国分别以93.4和92.1的得分排名第二和第三位。

2018年排名第二的中国金茂,在2019年下降两位,排名第四,绿色信用指数为90.3。上述四家房企是《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》中绿色信用等级最高的公司(AAA级)。

根据结合国内外评级方法,我们将绿色信用指数处于90≤100分之间的企业绿色信用等级认定为AAA级,绿色信用指数85≤90分的企业绿色信用等级认定为AA级,绿色信用指数80≤85分的企业绿色信用等级为A;绿色信用指数处于70≤80分区间的企业绿色信用等级认定为BBB级,65≤70企业绿色信用等级认定为BB级,60≤65企业绿色信用等级认定为B;绿色信用指数处于50≤60企业绿色信用等级认定为为CCC,45≤50企业绿色信用等级认定为CC,45分以下企业绿色信用等级为C。

数据显示,中海地产2018年绿色建筑二星、三星认证面积为269万平方米;存货周转率4.9;毛利率38.85%;调整后的资产负债率53.57%;调整后的现金比率61%;土地储备倍数5.7倍。

从中可以看到,中海地产各项指标均处于行业领先水平。特别是低负债、高毛利以及较高的存货周转率、充足的现金储备和土地储备,保证了中海地产持续稳定健康的发展。

与2018年排名相比,保利发展2019年排名第二,名次较2018年提高了11位。数据显示,保利发展绿色建筑二星、三星认证面积为143万平方米;存货周转率1.8;毛利率32.48%;调整后的资产负债率65.89%;调整后的现金比率78%;土地储备倍数3.3倍。

绿城中国绿色建筑二星、三星认证面积为338万平方米;存货周转率2.3;毛利率22.81%;调整后的资产负债率71.84%;调整后的现金比率52%;土地储备倍数4.0倍。

中国金茂绿色建筑二星、三星认证面积为368万平方米;存货周转率12.4;毛利率37.53%;调整后的资产负债率71.19%;调整后的现金比率17%;土地储备倍数7.4倍。

可以看到,排名前四的房企各有优点,如中海地产毛利高、低负债率,保利发展则是现金比率更为安全,绿城中国在绿色建筑方面高于前者,中国金茂也是绿色建筑面积多,毛利率较高,不过中国金茂由于现金比率远低于行业平均水平,仅此一项让中国金茂错失三强。

排名第五至第十位的房企分别为:碧桂园(86.8)、招商蛇口(86.7)、首开股份(86.6)、中国恒大(86.5)、万科集团(84.6)和龙湖集团(82.6)。可以看到,排名前10名的房企竞争十分激烈,特别是第五至第八名的四家房企,绿色信用指数都只相差0.1。这四家房企绿色信用等级为AA级。

在《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》中,绿色信用等级A级以上的房企共12家,除前10名外,排名第十一名的宝龙地产和第十二的瑞安房地产也均为A级房企。

另外,从第十三名至第五十名绿色信用等级均为B级。其中BBB级公司有13家,BB级公司有8家,B级公司有20家。

第十三名当代置业在BBB级公司中绿色信用指数最高,为73.9。公司绿色建筑二星、三星认证面积为127万平方米;存货周转率1.9;毛利率23.25%;调整后的资产负债率81.9%;调整后的现金比率31%;土地储备倍数2.9倍。

在绿色信用等级BB级的8家房企中,世茂房地产(68.6)、绿地控股(66.9)、中南置地(66.6)和建业集团(66.3),上述四家房企绿色建筑二星、三星认证面积相对较高,分别为235万、295万、171万和242万平方米。

但上述4家房企财务指标落后行业,因此绿色信用指数并不高。如世茂房地产去化压力较大、偿债能力略显不足,绿地控股、中南置地和建业集团则是杠杆水平过高、偿付能力欠佳。

绿色信用等级B级的房企共有20家。其中,华发股份绿色信用指数64,排名第三十三。公司绿色建筑二星、三星认证面积为36万平方米;存货周转率3.8;毛利率27.28%;调整后的资产负债率77.52%;调整后的现金比率32%;土地储备倍数3.8倍。

美的置业绿色信用指数60.4,排名第五十,该公司2018年并未有项目获得绿色建筑二三星级认证;但财务指标表现突出,如存货周转率2.3;毛利率32.72%;调整后的资产负债率80.57%;调整后的现金比率24%;土地储备倍数5.7倍。

与美的置业并列2019中国房企绿色信用指数TOP50最后一名的还有华夏幸福,作为2018年销售额超过1500亿元的龙头房企,华夏幸福在绿色建筑方面乏善可陈,2018年绿色建筑二星、三星认证面积仅有11.95万平方米,步入2019年其销售也开始乏力,2019年上半年销售额甚至从房企百强中的排名下滑至25名。

不过华夏幸福的财务指标表现相对较好,其中存货周转率1.9;毛利率41.62%;调整后的资产负债率79.90%;调整后的现金比率43%;土地储备倍数0.6倍。

(二)绿色建筑发展差距较大

《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示,53家房企共获得绿色建筑二三星级认证面积7000万平方米(见图15)。

其中,万科集团绿色建筑二三星级认证面积876万平方米,高居行业榜首;碧桂园以712万平方米排名第三;中国恒大以624万平方米排名第三。上述3家房企2018年绿色建筑二三星级认证面积合计2212万平方米,占TOP50房企总认证面积的31.6%。上述3家房企也是目前国内房企销售额最大的三家公司。

排名第十一至第二十的房企分别为,融创中国(189万平方米)、首开股份(183万平方米)、中南置地(171万平方米)、远洋集团(169万平方米)、宝龙地产(165万平方米)、华润置地(165万平方米)、招商蛇口(152万平方米)、保利发展(143万平方米)、当代置业(127万平方米)和富力地产(121万平方米)。2018年达到绿色建筑二三星级认证面积100万平方米以上的房企可以进入前20名。

第二十一至第三十名的分别为金科集团(91万平方米)、蓝光发展(81万平方米)、中骏集团(73万平方米)、中梁控股(68.7万平方米)、荣盛发展(65万平方米)、大悦城(59.2万平方米)、朗诗绿色地产(51万平方米)、金辉集团(46.7万平方米)、正荣集团(46万平方米)和首创置业(45万平方米)。进入前30名的房企绿色建筑二三星级认证面积须达到40万平方米以上。

除上述30家房企外,2018年绿色建筑二三星级认证面积高于20万平方米的房企还有中国奥园(39万平方米)、华发股份(36万平方米)、合景泰富(32.6万平方米)、旭辉集团(32.3万平方米)、瑞安房地产(30万平方米)、泰禾集团(30万平方米)、建发房产(30万平方米)、海伦堡(27.9万平方米)、越秀地产(23.5万平方米)、雅居乐(22.3万平方米)、东原集团(22万平方米)和中华企业(20万平方米)。

另外,还有10家房企2018年绿色建筑二三星级认证面积低于20万平方米。美好置业(19.2万平方米)、金地集团(19万平方米)、力高地产(18.5万平方米)、德信地产(16.1万平方米)、弘阳集团(15.2万平方米)、华夏幸福(11.95万平方米)、福晟国际(11.6万平方米)、新力地产(10.8万平方米)、卓越地产(10.3万平方米)和阳光城(3.9万平方米)。

(三)上榜房企去化压力普遍较小

《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示,中国金茂存货周转率的数值为12.4,意味着如果按照2018年去化速度,存货转化为预收账款至少需要12年半(见图16)。

在全部上榜的53家房企中,存货周转率指标数值在2年以内的房企有15家;2年至3年的有18家;3年至5年的有15家。

可以看到,在全部上榜的53家房企中,有48家房企存货周转率低于5年,占比90.6%;存货周转率低于3年的房企有33家,占比也高达62.3%。这也证明上榜房企要明显优于行业平均水平。

市场中的标杆房企在存货周转率这样指标上均表现优异,如碧桂园(1.7)、金地集团(1.8)、保利发展(1.8)、华夏幸福(1.9)、绿地控股(2.1)、龙湖集团(2.5)、金科集团(2.7)、首开股份(2.8)、万科集团(3.7)。

(四)近五成上榜房企毛利率超过30%

《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示,卓越集团、雅居乐、华润置地、中华企业、金地集团和大悦城等六家房企,2018年毛利率均高于40%,特别是卓越集团毛利率高达74.63%,排名该指标第一(见图17)。

53家上榜房企中,25家房企毛利率在30%~40%区间;19家房企毛利率在20%~30%区间;低于20%的房企只有3家,分别是中南置地(19.56%)、绿地控股(15.35%)和建发房产(8.11%)。

可以看到,有近五成的房企毛利率指标均高于30%,如华润置地(43.49%)、金地集团(42.68%)、华夏幸福(41.62%)、中海地产(38.85%)、中国金茂(37.53%)、万科集团(37.48%)以及中国恒大(36.24%)等。

(五)资产负债率普遍偏高

《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示,上榜房企在总资产和总负债中扣除预收账款后的资产负债率普遍偏高。特别是销售规模保持行业领先地位的一线房企,无一列外负债率均高于警戒线(见图18)。

碧桂园调整后的资产负债率高达91.88%,是上榜房企中负债率最高的公司;中梁控股排名第二,调整后的资产负债率为90.69%,正在准备上市的房企新力地产以86.47%的负债率位列第三。

数据显示,调整后的资产负债率高于80%的房企有13家,除上述两家房企外,融创中国、万科集团、绿地控股和中国恒大四大地产巨头以及中南置地、合景泰富、美的置业和大悦城等正在快速扩张的企业均位列其中。

在2018年房企销售排名中,碧桂园、中国恒大、万科集团和融创中国位列前四名,这四家公司的负债率也都同时高于80%。规模扩张的同时,房企的负债率也必然攀升。

75%被视为房企负债率的一条“警戒线”。除上述13家房企外,调整后的资产负债率在75%~80%区间的房企有14家,包括华夏幸福(79.90%)、阳光城(79.62%)等。

53家上榜房企中,共有27家房企超过“警戒线”,占比超过五成。另外26家房企负债率低于75%,包括首创置业(74.97%)、荣盛发展(74.16%)、雅居乐(73.17%)、远洋集团(71.63%)、中国金茂(71.19%)、招商蛇口(69.99%)、世茂房地产(68.14%)、金地集团(68.13%)、保利发展(65.89%)、龙湖集团(64.21%)。

值得一提的是,美好置业调整后的资产负债率为51.99%,是上榜房企中负债率最低的公司,甚至超过了绿色信用指数得分最高的中海地产(53.57%)。

(六)现金比率普遍偏低

《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示,上榜房企现金比率普遍不足。

剔除预收账款后的现金比率最高的是中华企业,为87.45%;保利发展现金比率为77.93%,排名第二;排名第三的蓝光发展为71.51%(见图19)。

现金比率超过50%的房企只有12家,除上述3家外,其余包括中海地产(60.76%)、金地集团(58.82%)、旭辉集团(54.77%)、越秀地产(53.65%)以及绿城中国(52.12%)。

现金比率不足50%的房企共有41家,占上榜房企比例为77%。特别是大型房企现金比率都略显不足,现金比率不足20%的房企共有9家,其中包括泰禾集团(12.62%)、中国恒大(13.26%)、万科集团(15.66%)、绿地控股(17.04%)、融创中国(17.09%)和中国金茂(17.09%)等一线房企。

(七)八成房企土地储备充足

《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示,除中华企业、海伦堡和金辉集团三家房企相关信息未披露外,其余50家上榜中土地储备倍数最高的是大悦城,为11.5倍;融创中国8.4倍排名第二;远洋集团7.8倍排名第三(见图20)。

数据显示,土地储备倍数高于5倍的房企有22家,除上述3家外,雅居乐(7.7倍)、宝龙地产(7.5倍)、越秀地产(7倍)、中国恒大(5.8倍)、中海地产(5.7倍)以及美好置业(5倍)。

土地储备倍数在3~5倍区间的房企共有19家,包括碧桂园(4.4倍)、首创置业(4.1倍)、绿城中国(4倍)、保利发展(3.3倍)、泰禾集团(3.2倍)以及金地集团(3.1倍)。

土地储备倍数低于3倍的房企有9家,包括当代置业(2.9倍)、万科集团(2.2倍)、蓝光发展(1.8倍)、绿地控股(1.4倍)以及华夏幸福(0.6倍)。

可以看到,41家上榜房企土地储备倍数在3倍以上,占50家房企的82%。而土地储备倍数在5倍以上的22家,也能占到50家房企的四成以上,说明大部分上榜房企土地储备充足。

五、结束语

2019年,在“房住不炒”政策主基调下,房地产融资持续收紧。自2008年以来,中国开发商似乎从未像当下这样重视现金流。

中国人民银行最新公布的数据显示,2019年7月份新增社会融资规模1.01万亿元,比上月少约1.25万亿元,比上年同期少2103亿元;新增人民币贷款1.06万亿元,比上月少6000亿元,比上年同期少3900亿元。7月末,M2同比增长8.1%,增速比上月及上年同期均下滑0.4个百分点。

对此,市场认为,7月份社融、信贷及M2等核心金融数据不及预期与近来房企一系列融资政策收紧有关。

2019年2月,银保监会副主席王兆星曾指出,继续紧盯房地产金融风险,要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款,要防止房地产金融风险出现大的问题。加强房地产金融风险管控成为2019年以来房地产市场的重要监管目标。

5月中旬,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。这一文件被视为是房企融资全面收紧的重要信号。

7月以来,银保监会和央行连续5次发布政策,加强房企融资行为管控。政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,更是强化房地产严监管基调。

而基于房企融资多元化这一特点,监管部门也采取了更多措施。针对增长迅速的房地产信托,7月上旬,银保监会对中融信托、光大信托、五矿信托等房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈,对土地前融等业务提出合规要求。

同期,美元债融资渠道也遭管控。国家发改委要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,同时还要加强信息披露等。

来自人民法院公告网的数据显示,截至7月24日,2019年全国274家房地产企业发布破产公告。除了大量不知名的中小型房企之外,位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。不过从总体特征看,这些宣告破产的房地产企业,大都属于中小规模企业,且大都分布于三四线城市。

目前摆在房企面前的只有一条路——“转型”。要么房地产经营模式转型,从快时代慢下来,从粗放模式走出来,精细化产业、延长产业链,提高产业附加值;要么专注产品品质提升;绿色建筑、装配式建筑、健康建筑、智慧建筑、超低能耗建筑、海绵小区等都成为房企提升产品品质的有效途径和重要方式,也是住建部、发改委、财政部、人民银行等部委和绿色金融重点支持的领域。

成立五年以来,标准排名时刻关注中国绿色建筑的发展趋势,关注绿色金融政策的变化和动向。

中国投资协会、标准排名和《财经》杂志联合调研编制《2019中国房企绿色信用指数TOP50》报告,一方面,用真实的数据客观公正的反映每家房企的绿用信用等级,为金融监管部门和绿色金融机构、绿色投资人提供参考;另一方面,也希望房企能够更关注绿色建筑的发展,并且希望他们在为改善生态环境做出贡献的同时,也能够抓住绿色金融和绿色产业的新机遇,为其开展绿色金融工作提供支撑。由于时间和能力所限,难免有所纰漏,还望广大读者批评指正。