一季度拿地千亿,世茂房地产毛利率回升迎业绩高峰

经过3年卧薪尝胆,世茂房地产(00813.HK)终于在2018年迎来了丰收年。

3月26日,世茂房地产公布了2018年的业绩报告。在销售方面,全年签约额销售达1761.5亿元,较2017年大幅上涨74.8%,目标完成率达126%,销售规模进入快速上升期;财务方面,营业额同比上升21.4%,达855.1亿元;核心利润大幅增长至117.3亿元,同比上升25.3%;现金同比增长50.2%至495.8亿元。与此同时,签约销售额排名也前进5位,升位至第11名,实现了从掉队到领跑的蜕变。

盈利能力上升,去化率保持65%

 

2018年世茂房地产在各方面都有着明显改善,实现了“有品质的高速增长”。2018年世茂实现营业收入855.1亿元,同比增长21.4%,其中来自物业销售收入809.1亿元,同比增长21.1%;毛利同比上涨25.8%至269.5亿元,毛利率同比增加1.1个百分点至31.5%。

目前,世茂房地产也在同步推进多元化布局,除了地产主业规模持续扩张,世茂酒店、商业、物业及其他收入共46.1亿元,较2017年上升26.9%。刚刚升任总裁一职的许荣茂之子许世坛对多元化业务也充满信心 ,他表示2019年世茂酒店、商业、娱乐、物业会有比较大的增幅。在收入目标上,酒店为24亿元,商娱为18亿元,物业为20亿元。

同时,2019年集团将对旗下专业公司实行公司制转型,以实现收入与利润的高效增长,力争未来三年收入年均增幅达40%以上,并计划在未来三年对酒店、物业进行分拆上市。

 

世茂房地产2018年整体可售货值去化率为65%,与2017年持平,库存结构方面,截至2018年底,1年以上库存大幅去化,与2017年底相比,占比下降24%至29%,库存结构持续优化,为提升现金回收比例、提升行业竞争力奠定了扎实良好的基础。

2013年至2017年五年间,世茂房地产的预收账款周转率分别为1.64、1.78、1.8、1.89和2.13,其中2017年世茂的预收账款周转率已经达到行业3/4分位数水平,实现逐年稳步上升。2018年世茂房地产的预收账款周转率为2.1,较2017年略有下降,但依旧维持行业较高水平,预收账款结转营业收入的速度较快。

净负债率7年低于60%,长期偿债能力回升

 

截至2018年末,世茂房地产的净负债率已经连续7年维持在60%以下的合理水平。2018年世茂净负债率为56.57%,虽较2017年底略微上升0.1个百分点,但凭借下半年的签约和回款的大幅增长,净负债率较2018年中的60.27%下降3.7个百分点。公司调整后的资产负债率为68.14%,同比上升3.52个百分点,仍然保持行业较低水平。

融资方面,世茂房地产率行业之先,2018年多渠道融资,种类纷呈。推出住房租赁储架式租金ABS开国内之先河;成功续期公募债、私募债总额人民币128.6亿元;境外发行人民币“点心债”21.5亿元以及美元高级票据23.2亿元,另外获批4年期5.7亿美元及35.5亿港元境外银团贷款,不断提升市场信心。

同时,通过创新融资等方式,世茂房地产全年融资成本仅5.8%。尤其美元债利率优势明显,获得市场好评。还通过点心债等手段,大力减少汇兑损失。

良好的财务表现也为世茂赢得了境内外评级机构的肯定。穆迪将世茂“Ba2”评级展望由“稳定”调升至“正面”。标普、惠誉分别维持世茂“BB+”及“BBB-”评级,国内主要评级机构维持“AAA”的主体最高信用等级。

 

得益于回款金额同比增长70.4%至1374亿元及多元的融资手段。2018年世茂房地产持有现金充足,拥有现金495.8亿元,同比增长50.2%。未动用银行及金融机构等融资额度约人民币400亿元,手持现金可以完全覆盖短期债务,调整后的现金比率同比上升10.7%至0.31,现金较为充足。但调整后的速动比率同比下降22.5%至0.69,降至近6年来的最低值,短期偿债能力下降。

从长期偿债能力来看,全部债务的偿还主要依赖于资产的逐步变现,因此可以用“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”这一指标来衡量企业的长期偿债能力。自2015年起,世茂房地产该指标一直呈下降趋势,2018年有了较大提升,同比上升7.6%至0.85,为6年来的最高水平,显示公司长期偿债能力增强。

可售资源4000亿,土地储备倍数同比下降

 

2018年世茂房地产秉持稳健策略,在补充土地储备方面审慎而积极,继续维持在一二线及供需良好的三四线获取优质土地。报告期内,世茂分别于深圳、天津、郑州等地新增96块土地,总价值823亿元,总计容面积1615万平方米,其中底价招拍挂、收购、合作占比约48%。

目前,世茂旗下拥有264个项目,分布于全国87个城市,共5538万平方米(权益前)的优质土地,货值超9000亿元,平均土地成本为5099元/平米。优质土地资源及相对低廉的土地成本,成为世茂房地产在全国重要市场未来数年业绩的持续支撑。

与此同时,世茂还投身粤港澳大湾区及杭州湾大湾区的建设。数据显示,世茂在粤港澳大湾区的土储货值已达到2000亿元,在深圳前海、龙岗、坪山布局“一城三塔”,建设城市新地标。而在重点布局的长三角地区土储货值为2250亿元,福建地区土储货值达到2100亿元。区域深耕所带来的充足货值储备,将成为世茂未来销售持续快速增长的重要支撑。

但随着签约销售面积的大幅增加,通过土地储备倍数这一指标来分析世茂房地产的土地储备可以看出,世茂2018年的土地储备倍数较上年同期下降34.4%,土地储备相对于目前的销售面积来说略显不足。

在香港的业绩发布会上,许世坛表示:“世茂将继续加大土地储备。”

截至2019年一季度,世茂房地产已经完成了1000亿元货值的收购,今年的可售资源可以超过4000亿元,根据公司规划今年世茂的销售目标是2100亿元。如无意外,公司将继续超额完成既定目标。