净负债率激增2.34倍,华夏幸福资金危机未平债务风波又起

2018年对于华夏幸福(600340.SH)而言或许是“水逆”的一年。

这一年公司经历了裁员缩编、资金危机以及转卖项目。直到7月,中国平安斥资180亿元先后两次入股华夏幸福后,华夏幸福才重新启动,融资环境及财务状况明显得到改善,拿地销售明显边际提升,产业新城步入快速发展轨道。华润置地的吴向东和俞建进入管理层也意味着华夏幸福开始出现多元的角色。

2019年4月19日,华夏幸福发布2018年业绩报告,在业绩期内实现营业收入837.99亿元,同比增长40.52%;实现归属于上市公司股东的净利润117.46亿元,增长32.88%。销售额1627.61亿元,同比增长6.93%,签约销售面积共计1502.85万平方米。

“2018年华夏幸福干了很多事情,在我看来,我们做了两件核心的事情:第一是引入平安作为第二大股东;第二是防风险。”4月23日华夏幸福董秘林成红接受媒体采访时表示。

降低风险,土地储备持续下降

华夏幸福作为从河北成长起来的、深耕京津冀地区的企业,在京津冀地区的区位优势明显。在不断夯实巩固京津冀布局优势的同时,公司还洞察到都市圈已成为中国新型城镇化的主体形态,都市圈将成为我国未来较长一段时间经济发展的压舱石。

2011年上市后,华夏幸福启动全国化布局,目前已布局三大城市圈和其他7个二线城市。但由于投资回报周期长等原因,在很长一段时间内,公司的业绩支撑主要来自于环京地区。

受益于环北京都市圈红利,华夏幸福在2016年实现了1200多亿的销售额,排名进入行业前列。但从2017年开始,环北京地区的廊坊、张家口、保定等地出台“限购令”,环京楼市遭遇重创。当年,华夏幸福的销售额增加25%,但因扩张速度没有放缓,其经营性现金流由正转负,为-162亿元,降幅超过300%。

基于此,在2018年业绩报告中,华夏幸福提出了新的发展战略:坚持都市圈布局,坚持做强产业新城业务,并结合空间都市圈化、运营精细化、地产金融化等新趋势,开拓新领域、新模式、新地域。随着产业新城业务的快速发展和异地复制的加速突破,华夏幸福环北京以外区域在公司整体业绩占比快速增长。

目前,其在全国范围内已布局15个核心都市圈,2018年新增18个产业新城,全部为环北京以外区域,年内新增签约投资额约为1660亿元。2018年华夏幸福外埠收入同比增长83%,占总收入31%。其中,外埠收入贡献前五名的都市圈为杭州都市圈、南京都市圈、郑州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈,分别同比变动190%、51%、1388%、370%、124%。

土地投资方面,为了降低风险华夏幸福的土地储备规模已经连续两年下降。截至2018年底,华夏幸福储备开发用地规划计容建筑面积约为917万平方米,同比下降7.2%,不及当年的签约销售面积1503万平方米,土地储备还需增强。

去化压力小,毛利率下降

华夏幸福的存货/平均预收账款指标,在2014年到2018年五年间平均值为1.87,始终位于行业1/4分位数水平左右,公司存货去化压力一直相对较小。

同时得益于营业收入40.5%的增幅,华夏幸福2018年预收账款周转率同比上升21.7%至0.62,预收账款结转收入的速度有所回升。

 

2018年华夏幸福实现营业收入为837.99亿元,同比增长了40.5%,毛利率为41.62%,虽然相比2017年下降了6.42个百分点,但依然维持在行业较高水平。此外,华夏幸福的净利率为14.08%,相比2017年略微下降了0.79个百分点,处于行业平均水平。

2018年华夏幸福在营业收入增长40%的基础上,期间费用并未相应增长。公司大力优化组织结构,降费增效。期内公司销售费用为18.8亿元,低于2017年的19.6亿元;管理费用为80.4亿元,较2017年小幅增长7.4%;财务费用下降0.2亿元至9.6亿元。期间费用率同比下降4.5个百分点,公司的经营质量不断提高。

净负债率激增2.34倍,偿债能力下降

 

受到资金状况的影响,截至2018年末,华夏幸福净负债率同比上升113个百分点达到161.06%,增长2.34倍;调整后的资产负债率也由年初的70.82%上升9个百分点至79.9%。

为了维持资金链,2018年华夏幸福还进行了多笔融资,包括发行公募债120亿元、私募债46.1亿元以及短期融资券50亿元。全年共发行13.7亿美元海外债券,获得境外投资者的超额认购,其中一笔70亿元的公募债为去年国内单笔募集到的最大金额。2018年末公司融资总金额达到1390.39 亿元,平均融资成本也由2017年的5.98%上升到了6.42%。

债务结构方面,华夏幸福短债减少长债增多,配比更为健康。数据显示,华夏幸福1年以内到期债务占比从上一年31%下降到19%,长短期债务比为4.2倍,公司货币资金覆盖1年以内到期的有息负债1.8倍。

同时,平安入股华夏幸福后,华夏的商业模式能有长线资金匹配,在融资端也能便捷不少。综合来看,华夏幸福的资金情况已经日益好转,但过高的负债率企业也要提高警惕。

 

华夏幸福反映短期偿债能力的指标自2016年之后就持续下降。2018年,华夏幸福调整后的速动比率为1.08,同比下降12.9%,但仍维持在标准值“1”之上。调整后的现金比率同比下降35.8%至0.43,位于行业中位数水平。

截至2018年末,华夏幸福经营活动产生的现金流量为-74.28亿元,虽然华夏幸福全年经营性现金流依然为负,但已经有较大改观,且从二季度开始,经营性现金流开始转正,并持续到四季度。

华夏幸福反映长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”为0.47,同比下降14.5%,近五年华夏幸福反映长期偿债能力的指标一直不及行业中位数水平,长期偿债能力有待提升。

绿色生态,幸福宜居

华夏幸福坚持“以人为本、可持续发展”的城市发展模式,谨记“绿色生态、幸福宜居”理念,合理推进城市绿地、生态公园等城市生态景观建设,打造层次丰富、生物多样的生态体系,连续八年组织开展“万人植树”活动,全方位建构环境优美、宜居宜业的生态城市。 截至目前,华夏幸福产业新城中有公园70余个,近500万平方米景观,绿化面积超2700万平方米。

建设美丽中国,推动形成绿色发展方式和生活方式,重点是推进产业结构、空间结构、能源结构、消费结构的绿色转型。华夏幸福聚焦新材料、新能源汽车等绿色环保产业,兼顾现代科技产业与自然生态保护。同时,通过运用先进技术,不断完善环保预警机制,提升环保隐患防控和处置能力。

华夏幸福积极配合产业新城各级政府开展市政环保工作,如城市垃圾分类、绿化维护、污水处理等,确保城市日常环境保护工作正常运营;同时,积极协同企业专业机构对入园产业和企业进行环境预评估,开展日常环境监测,一旦发现存有环境隐患的企业,立即协助其采取措施进行整改,遏止对环境的潜在危害。