上市后融资成本升八成,2018年弘阳地产销量高利润少

2018年,弘阳地产(01996.HK)收获颇丰。一是成功登陆香港交易所;二是销售额倍增,创历史新高。

2018年7月弘阳地产上市,上市后弘阳地产就给投资者交出一份的亮眼的财报,数据显示:弘阳地产2018年上半年签约销售金额较去年同期增长188.4%,实现创纪录的212亿元,超过2017年全年销售额。合同销售建筑面积约为155万平方米,较去年同期强劲增长247.2%。

从2016年首次跻身中国房企销售百亿阵营,2017年销售178.1亿元位列95位,上市后更是狂飙突进,2018年末公布的数据显示,弘阳地产全年实现累计合约销售金额为473亿元,比2017年增长165.58%,累计销售面积353万平方米,均价每平方米1.34万。

在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中,弘阳地产以51.37的综合得分,位列第44位。

融资成本大幅增长

弘阳地产从南京走到国际金融中心香港用了22年时间,前面19年深深扎根于南京和长三角经济圈发展。公司一直坚持“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的发展战略,积极拓展华中、华南、华北、西南、西部地区,持续实现稳健、有质量的增长,形成了时光系、昕悦系、正弘系三大住宅产品线。

如果仅看销售成绩,弘阳地产的增长速度绝对算是行业内领跑。但与惊艳的合约销售增速相比,公司的财务数据则显得黯然失色。2018年中报数据显示,公司上半年营业收入为38.6亿元,较去年同期减少0.8%;毛利收入为11.7亿元,净利润为6.29亿元,同比减少6.3%,股东应占净利润为6.5亿元,较去年同期减少2.8%。

叫好不叫座。弘阳地产的高增长并没有换来盈利能力的增强。而影响公司盈利水平的,其中一个原因就是其融资成本过高。,

2018年12月17日,弘阳地产发布公告称,拟发行一笔于2020年到期,金额为2亿美元的优先票据,利率为13.5%,目前该笔美元债已于12月21日在联交所上市。无独有偶,2018年11月27日,弘阳地产同样以13.5%的利率发行了金额为1.8亿美元的优先票据。

自进入2018年11月以来,房企都在加紧融资步伐,弘阳地产发债融资无可厚非。不过近1个月以来共有12家房企发行了美元优先票据,其中不乏与弘阳地产同量级的房企,相比较而言,弘阳地产的融资利率位于前列。

融资利率低于弘阳地产的还有旭辉、融信、世贸、万科、雅居乐以及融创等。甚至年销售额仅有百亿的阳光100,2018年11月29日拟发行的美元优先票据年利率为10.50%。当然,也有少数房企融资利率高于弘阳地产,譬如当代置业、恒大中国。2018年12月20日,当代置业发行1.5亿美元优先票据,利率15.5%;此外,10月31日,恒大发行3笔美元优先票据,其中一笔金额为5.9亿元,利率为13.75%。

从纵向对比来看,弘阳地产此次的融资成本也远高于其往年的平均融资成本。弘阳地产此前招股书显示,其2015年至2017年整体融资成本分别为8.38%、7.72%、7.52%,2018年的明显比往年高了不少,与2017年相比,增幅高达79.52%。

弘阳地产的此举引发了广泛的关注,其高额的融资成本能否让其“吃得消”。

去化压力相对较小

 

弘阳地产2018年实现累计合约销售金额为人民币473亿元;累计销售面积为353万平方米;平均销售价格为每平方米人民币1.34万元。2018年12月份,合约销售金额58亿元,按月跌近16%,销售面积43万平方米减少逾17%,均价每平方米1.37万元则增加5%。

从新增土地价值来看,2018年弘阳地产新增土地价值为159.7亿元,新增土地建面为268.7万平方米,在行业当中排名较前。

弘阳地产严格执行「1+3+X」的区域佈局策略,积极拓展新城市,2018年上半年首次进入杭州、绍兴、成都、重庆、徐州等城市,并于2018年8月首次拓展至广东佛山、河南开封。目前已佈局长三角、西南、华南、华中区域,初步形成了「1+3+X」的策略,由区域性房企向全国性房企迈出了坚实的一步。

弘阳地产资源储备的类型构成也同样值得关注。截至2018年6月30日,已竣工物业12.96万平方米,开发中物业742.71万平方米,未来开发物业398.8万平方米,投资物业44.69万平方米。

其开发中、未开发物业占比高达95%,说明公司未来可售货值以及结转面积将会保持大幅增长,后继发展潜力巨大。

此外,弘阳地产期末总体存货约200.34亿元,其中竣工代售的货值仅8.7亿元。2018年上半年,弘阳地产的存货/平均预收账款指标为1.81,略低于行业的1/4分位数1.89;预收账款周转率该指标为0.35,高于行业的的1/4分位数0.30。由此看来,弘阳地产的去化压力相对较小。

上市优化债务结构

 

根据数据统计,弘阳地产2015年至2018年上半年平均净负债率为83.34%,接近于行业的的中位数84.87%。弘阳地产的净负债率处于行业的中等水平。不过由于弘阳地产现在正处于快速成长的阶段,快速拿地扩张就决定了公司的净负债率不会低。

弘阳地产净负债率2018年上半年有明显的下降,下降幅度为7.84%。主要由于2018年公司上市后,募集的资金用于偿还债务,进一步调整优化债务结构,且预期年底净负债率会有进一步下降空间。

绿色发展水平

 

绿色建筑方面,弘阳地产打造的南通市通州区德庆苑住宅(1 号-30 号)项目被评定为绿色建筑二星。

在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中,弘阳地产以51.37的综合得分,位列第44位。

2017年,弘阳地产董事长曾焕沙提出“2020战略”,表示要在2018年实现500亿元销售额,2020年完成千亿目标。

2018年弘阳地产实现签约金额473亿元,虽未能达到500亿元销售目标,但其增长速度已领跑行业。照此增长速度,2020年千亿目标或将超额完成。只不过,销售增长的同时,弘阳地产盈利能力并没有同比提升,高额的融资成本将蚕食其盈利能力。

此外,截至2018年6月30日,弘阳地产拥有未偿还借款总额128.46亿元,其中需1年内偿还借款38亿元。上市虽然优化了公司的债务结构,但其债务负担还是相对过重。销售加速其杠杆水平也会同比扩张,需值得警惕。