岑钊雄定调时代中国千亿目标,举债融资激增六成偿债压力突显

2018年,对于时代中国(01233.HK)而言,可谓是喜忧参半。一方面,公司预定的550亿元销售目标已顺利实现;另一方面,为扩张而付出的代价就是债务水平不断加重。

2018年12月4日,时代中国公告称,截至2018年11月30日,前11个月的累计合同销售(连合营项目销售)金额约为538.18亿元,同比增长50.82%。至此,时代中国2018年550亿元的销售目标,已经完成了97.85%。

但在时代中国销售规模扩张的背后,是企业举债幅度的增加,几年前的大幅举债,如今得面对巨额债务到期问题。

越来越重的融资成本并没能阻止时代中国发债的脚步。截至2018年末,时代中国在2018年内的集资规模已经达到12.5亿美元优先票据及39亿元的境内债,融资数额超125亿元。而对比时代中国2017年的77亿元的融资情况,融资增长六成甚至超过公司销售增长。

另外,在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中,是时代中国以60.04得综合得分,位列第32位,排名中等。

超额完成销售目标,营运能力相对较强

时代中国成立于1999年,现已成为中国城市发展服务商,业务覆盖住宅开发,产业、商业开发运营,以及城市更新、金融、长租公寓、社区服务、物流仓储、教育、家具家装等领域。

在2018年3月1日年度业绩发布会中,时代中国宣布时代地产控股有限公司于2月22日正式更名为“时代中国控股有限公司”,并且设立新愿景:成为世界500强企业。发布会上,时代中国董事会主席岑钊雄表示时代中国将致力于短期内成长为千亿级企业,并笑称今年时代中国的销售目标是550亿元,四舍五入就达到千亿了。

2018年,公司的销售目标为550亿元,截至2018年11月30日累计合同销售金额538.18亿元,超额完成已成定局。

从营运能力来看,时代中国的存货/平均预收账款2013年至2018年上半年的指标数值在2.18-2.73之间,2018年上半年为2.53,低于标准排名统计的2018上半年100家上市房企行业中位数2.69。预收账款周转率2018年上半年为0.49,略高于100家上市房企行业中位数0.42。总体来看,时代中国的营运能力在行业中处于中等偏上水平。

抗跌价空间较大,盈利状况良好

时代中国2018年上半年营业收入为104.77亿元,同期增长20.1%,其中约97%的收入来源于物业发展。

公司在2013年至2018年上半年的毛利率在24%-30%之间,除2015年毛利率26%,对比2014年的毛利率30.58%有所下降之外,其从2015年开始毛利率都呈现稳步上升趋势。2018年时代中国毛利率为28.21%,比2017年同期提升1.81个百分点,但低于标准排名统计的100家上市房企中位数32.53%。

公司期间费用率在2013年至2017年也较为稳定,平均为8.67%,而2018上半年该指标数值增长至11%,高于行业中位数10.81%。销售费用、管理费用和财务费用的增加,分别是由于时代中国增加销售推广力度、业务扩充以致员工人数上升和与土地收购及物业开发扩张有关的银行融资金额增加。

总资产回报率是EBIT与资产总额的比率,衡量全部资产的盈利能力。从2013年至2017年的趋势看,前三年该项指标总体平稳,2016年降至最低值4.92%,是因为当年大量购进土地有关。2018年的指标数值为2.08%,高于100家上市房企的中位数1.92%。

安全边际=当年销售均价/上年新增土地储备楼面均价,标准排名以拿地后一年时间进行预售来简化计算,衡量房企销售均价对楼面地价的覆盖程度。

作为毛利率的验证指标,时代中国在2016年安全边际为2.13,表明了在2015年地价占2016年销售平均房价的比例最高,2015年拿地成本最大。2018上半年,时代中国的安全边际为5.08,高于行业3/4位数4.67,表明公司有较好的抗跌价空间。

负债水平有所回升,长期偿债能力不佳

时代中国调整后的资产负债率自2013年到2017年持续降低,2018上半年的69.03%比2017年65.58%上升了3.45%,低于100家上市房企行业中位数74.24%。

最近5年,时代中国净负债率最高为2014年的99.56%,近两年来净负债率都在较低水平,2018上半年为67.17%,也位于行业1/4位数和中位数之间。

可以看出,时代中国采取的是稳健的财务策略,2017年平均融资成本由2016年的8.3%下降到7.6%。其探索多元融资渠道,进一步改善财务结构及降低融资成本。

从短期偿债能力看,时代中国调整后的速动比率除2013年0.95外,2014-2018上半年其值都大于1。2018年上半年该项指标数据为1.66,高于100家上市房企业3/4位数1.13。

从调整后的现金比率来看,其从2013年至2017年呈现上升趋势,2018上半年为0.51,略高与行业3/4位数0.5。

我们用货币资金/短期债务来衡量短期债务的即时偿付能力,2015年上升至最大值0.9后稍有下降,不过都在较高水平。在2018上半年其值为0.62,大于行业3/4位数0.54。

从长期偿债能力看,时代中国近三年来有所波动,但都在0.6以上,2018年上半年该指标数据为0.6,低于100家上市房企中位数0.67,即从长期的资产变现以偿还全部债务方面来看,能力低于行业平均水平。

截至2018年6月30日,时代中国一年内到期债务为97.88亿元,拥有现金余额171.24亿元,可充分覆盖一年内到期的短期负债。两年至五年内到期债务占有息负债比重最多,达300.4亿元,结合长期偿债能力情况来看,时代中国应做好对长期债务偿还的计划。

总体而言,时代中国的债务水平适中,流动资产较充裕。截至2018年12月,时代中国前后有5次的发行债券及票据,最近一次是12月7日分两批发行的期限分别为三年期和五年期的30亿元境内债券,票面年利率分别为7.5%和8.1%。

聚焦深耕粤港澳大湾区

时代中国调整后的资本累计率反映了母公司的资本累积能力,可作为母公司偿债的保证。2017年时代中国的调整后资本累积率突升至0.71,系2017年期末归母所有者权益激增所致。2018年上半年资本累积率为0.02,略低于行业中位数0.03。

2018年上半年,时代中国土地储备倍数为12.07,高于行业中位数10.78,充足的土地储备可满足未来几年发展。

土地储备是房企规模化竞争的核心。2017年,时代中国于广州、佛山、珠海、江门、中山、长沙、清远及惠州8个城市共购入25个地块,总规划建筑面积498.53万平方米。

2018年上半年,时代中国继续聚焦深耕粤港澳大湾区,通过招拍挂及收并购等方式于广州、佛山、珠海、清远以及东莞购入11幅地块,总建筑面积168.78万平方米,平均拿地成本约3623元/平方米。而在2018年12月7日,时代中国豪掷47.04亿元拿下了位于广州市增城区中新镇九和村的3宗宅地,平均楼面价达1.2万元/平方米。董事会主席岑钊雄表示,广东省一共22个地级市,目前时代中国只进驻了9个城市,未来还有很多空间。

同时,时代中国持续推进“时代•未来小镇”战略。截至2018年上半年,集团新增10个产业战略合作伙伴。

绿色信用排名第32

在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中,是时代中国以60.04得综合得分,位列第32位。

资料显示,时代中国在绿色建筑、绿色施工、绿色物业、绿色办公等方面都极为重视并付诸实践。如在建筑设计时,因地制宜地调整建筑设计方案,通过自然通风、自然采光、遮阳和隔热、雨水收集等措施,达到绿色建筑的效果。

在建造过程中,积极运用“新技术、新材料、新产品、新工艺”综合实施“四节一环保”(节能、节地、节水、节材及环境保护)的创新管理、成熟住宅物业项目100%全覆盖使用节能灯,80%项目安装充电桩供业主使用、鼓励员工做到随手关灯、节约资源,并推进无纸化办公等。

2017年年报显示,截止2017年底,时代中国共有4个项目已获得绿色建筑认证(分别是增城时代廊桥、广州南村时代倾城、顺德时代倾城一期、广州黄埔时代天韵1A区)。

另外,时代中国自成立以来通过企业自身以及时代基金会累计在社会公益与慈善方面投入近4亿元,致力于支持教育、医疗健康、贫困援助等公益事业。

综合来看,当前时代中国正处于快速扩张时期,在超额完成2018年销售目标后,公司将向千亿阵营挺进。不过,在扩张的同时,时代中国应警惕杠杆水平,虽然在短期偿债方面压力不大,但其长期偿债方面却存有隐患。