阳光城“跑步”晋级千亿,盈利低债务重,朱荣斌称要安全第一

4月8日,阳光城(000671.SZ)发布2019年一季度销售数据。1至3月,阳光城房地产销售金额总计340.42亿元,权益销售金额219.29亿元;1月-3月销售面积总计258.24万平方米,权益销售面积165.16万平方米。

公告披露,3月份阳光城获得总计 7 个土地项目,新增计容面积 107.35万平方米,截至公告日,阳光城需按权益承担对价款90.74亿元。其中,通过公开招拍挂在北京、重庆、安徽蚌埠、辽宁沈阳等城市新增6宗土地项目;通过并购在安徽合肥新增1宗土地项目。

而就在不久前,阳光城发布了2018年的财报数据,财报显示,公司2018年全口径销售金额为1628.56亿元,权益销售金额为1183.25亿元。当年实现营业收入564.7亿元,净利润39.06亿元。首次突破千亿销售门槛,阳光城算是给投资者交出了一份较为出色的成绩单。

2019年,阳光城将销售目标锁定在1800亿元,并提出坚持聚焦一二线城市、刚需改善产品的总体策略,同时进一步深化区域和城市解读。

去化加速,毛利率回升

存货方面,阳光城的存货逐年增长,在2017年首次突破1000亿元,由2016年的747.20亿元增长至1265亿元。截至2018年,阳光城存货增长至1422亿元,较2017年同比增长了12.41%。

从预收账款方面来看,2014年至2018年阳光城的预收账款也呈上升趋势,2017年公司预收账款从此前200亿元增长至400亿元,2018年预收账款为621.2亿元,较2017年同比增长54.72%。

阳光城“存货/平均预收账款”指标在2014年至2018年间呈先升后降之势,在2016年达到近五年最大值5.42后开始回落,2018年该项指标数值为2.78,略高于标准排名统计的100家上市房企的中位数2.65。显示公司去化能力不断加强,去化压力得到进一步缓解。

预收账款周转率方面,公司除了2014年出现上升之外,近五年均呈下降的趋势。2018年阳光城预收账款周转率为1.10,较2017年的1.14同比下降3.45%,预收账款的大量增加是导致其下降的主要原因。不过,公司预收账款周转率水平处于行业高位,显示公司预收账款结转收入速度较快。

毛利率方面,阳光城在最近五年毛利率呈先降后升走势,前三年的毛利率呈下降趋势,2016年达到最低值23.31%,2017年和2018年连续两年回所,毛利率分别为25.08%和26.06%。不过,2018年阳光城的毛利率26.06%,依旧低于标准排名统计的100家上市房企1/4分位数26.52%。

阳光城的期间费用率近五年间除2015年外,其余各年维持在6%以上。2018年阳光城期间费用率为6.99%,较2017年的6.83%有所上升,主要原因是财务费用的大幅度上升。

2018年公司财务费用为6.14亿元,较207年1.28亿元上升了379.76%,主要是本期新增较多债券融资、使得相关承销费等相关费用记入财务费用、及其他融资利息费用化增加所致。另外,阳光城2018年期间费用率低于标准排名统计的100家上市房企1/4分位数8.10%,显示公司费用率处于行业低位。

杠杆水平较高,偿债压力大

阳光城扣除预收账款之后的资产负债率在近五年期间比较稳定,围绕80%上下波动,在2017年上升至峰值82.33%后开始下降,2018年阳光城调整后的资产负债率为79.63%,较2017年的82.33%同比下降近3个百分点,高于标准排名统计的100家上市房企3/4分位数79.43%。

阳光城净负债率在2014年至2018年间波动起伏较大。2015年最低值170.71%,此后两年分别为259.93%和252.25%。2018年阳光城净负债率降至182.22%,高于标准排名统计的100家上市房企3/4分数165.80%。

可以看到,虽然公司资产负债率和净负债率相比2017年有所改善,但上述两项指标均处于行业高位。目前来看,公司债务负债依然沉重。

根据财务数据显示,2018年阳光城调整后的速动比率为0.98,较2017年0.93有所上升。值得注意的是,公司调整后的现金比率在2016年上升达到近五年的最大值0.48之后,就开始持续下降,2018年该项指标数值为0.34。综合来看,公司短期偿债能力适中,处于行业中等水平。

长期偿债能力方面,标准排名采用“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”指标来衡量。2018年阳光城该项指标数值为0.34,较上年同期0.43有所下降,并且是近四年最低值,低于标准排名统计的100家上市房企1/4分位数。

显然,与短期偿债能力相比,阳光城长期偿债能力已接近行业末位。

2018年,阳光城也在积极调整债务结构,进一步加强了现金流管控,平均回款率约80.05%。同时公司经营性净现金流入218亿元,同比增长147.55%,达到历史高点,连续两个会计年度保持正值。

另外,2018年在整体信用收缩、全行业资金面非常紧张的情况下,公司顺势创新实现融资、积极有效盘活资产。阳光城成功发行多个国内首单证券化产品,同时主动置换、优化资金结构,在资产规模新增、优质土储增加的前提条件下,融资净额比2017年有所优化,有息负债规模较上一年末减少8.75亿元。

今年目标1900亿,安全是重中之重

近年来,阳光城坚持实施“三全”投资战略,在恰当的时机通过招拍挂、收并购、一级土地整理、三旧改造、特色小镇、寻找外部战略合作资源等多种方式进行投资布局。

2018年,阳光城共以权益对价306亿元合计补充土地储备面积约1333万平方米。截至2018年末,公司拥有土地储备总计4418万平方米,其中一二线城市土地储备面积占比76.87%,累计成本地价4339元/平方米,形成了二线以上城市全覆盖、辐射机会型三四线城市的优质城市带布局。

截至2018年末,阳光城土地储备倍数为3.49,较2017年的3.13同比上升11.46%。若按照当前的销售速度,阳光城的土地足够满足三年开发使用。

对于今年的销售目标,阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌定下了全口径销售1800亿元,这比2018年仅多出100多亿元,保守态度可见一斑。

面对今年整体经济及行业形势的不确定性,阳光城将采取“底线管理、积极进取、有效供货、保证回款”的营销策略。朱荣斌表示,集团各区域公司的销售指标将采用底线管理的模式,设置最低指标;在保底线基础之上,设置阶梯跳跃式的奖励标准激励各区域自我驱动;运营供货不再作为强制性标准,以销定产,弹性供货,控制库存;将关注点从销售规模转到销售回款,回款率力求超过2018年平均水平,保证现金流的安全可靠。

朱荣斌认为,安全运营是公司的重中之重,但高速发展也是未来的主基调。在他看来,机动灵活是阳光城的特点,他们会根据市场变化随时调整。