恒大8000亿加码文旅,多元化背后实为低价囤地

随着社会基本矛盾的变化,众多房企被“美好生活”击中,纷纷进军文旅产业。粗略统计,目前国内百强房企中,有约6成布局了文旅产业。根据时代传媒发布的2019中国地产时代百强榜的子榜《中国房企文旅项目价值榜TOP20》,中国恒大(03333.HK,以下简称“恒大”)文旅项目总投资额高达8750亿元,远超过第二名碧桂园6750亿元,稳居榜首。

恒大发力文旅项目,并不是单纯紧盯国内需求,而是通过文旅项目囤积大量低成本土地。

文旅成多元化一环

在恒大近10年的多元化探索中,先后进入了旅游产业、大健康产业,又于2018年新进入新能源汽车产业。作为与地产开发密切相关的旅游产业,恒大持续加码。

早在2009年,国务院相继印发《关于加快发展旅游业的意见》和《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,在将旅游业培育成国民经济战略性支柱产业的同时,提出在2020年初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地。同年,恒大启动了海花岛的调研规划工作。

在2012年,恒大先后取得国务院的海洋功能区划批复、国家海洋局的区域建设用海规划批复、用海规划海洋环境审查批复。在2013年取得填海指标批复,2015年完成填海后纳入城市总体规划后,恒大通过招拍挂获得了土地使用权,开始建设。

据悉,海花岛是一座人工岛屿,恒大对其进行了整体开发。其中,1号岛的主要功能涵盖旅游度假、商业会展、酒店会议、娱乐休闲、餐饮及海洋运动休闲,而2号岛、3号岛的主要功能为居住。在开发的过程中,恒大通过住宅销售,将回流的资金用于该项目其他区域的开发。

在2015年12月28日,恒大海花岛项目开盘首日以销售金额122.05亿、开盘销售面积136万平方米、认筹到访人数10万刷新纪录,并以“3.2秒卖出一套房”的速度,成为当年国内房地产市场最火爆的项目。凭借海花岛的热销,恒大2015年提前完成原定1500亿的年度目标。

截至目前,恒大在文旅板块方面,恒大童世界目前已布局15个,预计2021年起陆续实现开业;恒大水世界未来三年将在全国布局20-30个。涉足文旅项目,恒大可谓双丰收。一方面,通过拓展进行了多元化布局;另一方面,通过低价取得大量的土地储备。

赚取土地红利

观察恒大新拓展的多元化业务不难发现,其开发的新增业务都有前期投入大、回报期长的特点,文旅项目亦是如此。这让人不禁发问,恒大如此在回报未卜的领域大手笔投资,有何底气?

实际上,恒大的底气来自于强大的销售业绩,通过销售反哺文旅项目的开发建设。在2016年、2017年、2018年,恒大的合约销售额分别为3733.7亿元、5009.6亿元、5513.4亿元,连续3年保持销售业绩前3强。

与其他房企有所不同,恒大早年就已尝到土地红利的甜头。彼时,恒大还未登陆香港资本市场,但已在全国三四线城市囤积了大量的土地。在很长一段时间之内,国内的房企都依赖于土地红利发家。尤其是土地市场实施摘牌挂以来,各城市的土地均有不同程度的涨幅。利用囤积的土地,恒大实现了销售规模的跳涨,跃成为房企前3强,与万科、碧桂园形成铁三角。

文旅项目亦然。由于文旅项目多是成片开发,地块面积较大,很多地块并非通过招牌挂获取,恒大通过文旅项目开发,为地产业务获取了大量低成本的土地。

根据有关机构的数据显示,截至今年上半年,恒大以总土储货值28675.5亿元位居行业第一,拿地金额排第23位。半年报也显示,恒大上半年共计购得76幅土地,新增土储建面4449万平方米。

截至2019年6月,恒大总土地储备项目864个,分布于中国232个城市,覆盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市,土地储备达3.19亿平方米。值得注意的是,上述土地储备的平均楼面地价仅1639元/平方米。在2018年,恒大新购土地储备建筑面积为4993万平方米,平均楼面低价仅为1611元/平方米;期末土地储备为3.03亿平方米,平均楼面地价为1635元/平方米。相隔半年的时间,恒大的平均楼面地价仅涨了24元/平方米。

恒大的楼面地价堪比白菜价,但在一二三线城市又有所不同。2018年年报显示,在2018年,恒大在一二线城市的土地储备平均楼面地价为2040元/平方米,三线城市楼面地价为1178元/平方米。

低廉的土地储备,导致恒大的利润率较高。在2014年-2016年,恒大的毛利率始终维持在28%左右,在2017年增至36%,上升8个百分点,2018年仍然维持在36%。

在2019年上半年,由于报告期内安排的交楼面积比2018年同期减少25.8%,导致恒大实现营业收入2269.8亿元,同比下滑24.4%,毛利率为34.04%,同比下降2.2个百分点,盈利能力仍位于行业较高水平。

在今年上半年,恒大实现2818亿销售额。恒大总裁夏海钧表示,“公司下半年可售货值约8000亿,即便按保守的40%去化率计算,下半年销售额在3200亿以上,完成全年6000亿销售目标充满信心。 按照每年6000亿的销售额,意味着即使不拿地,恒大现有5万亿的土地储备也足够吃8年,每年能保证30%的毛利率和15%的净利润率。”

然而,恒大的文旅项目扩展在负债方面也有所体现。从近5年的杠杆指标来看,恒大的负债率仅在2018年出现下降,但仍位于行业高位。

半年报数据显示,调整后的资产负债率为82.54%,较上年末增加0.75个百分点。而从一年内需要偿还的短期借款金额来看,2019年上半年恒大一年内需要偿还3758.5亿元,比去年年末的3182.9亿元增加了575.6亿元。短期偿债压力增加,净负债率也较2018年末略增0.15个百分点至152.09%。

截至2019年6月,恒大手持现金2800.2亿元,虽然较去年同期增长37.1%,但仍然不能覆盖1年内需偿还贷款。融资方面,2019年上半年,恒大的融资成本为317.12亿元,同比上升8.7%。借款平均实际年利率为8.62%,较去年同期7.92%上升0.7个百分点,处于行业较高水平。据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》 显示,恒大的绿色信用指数为86.5,绿色信用等级AA,排名行业第8位,不及碧桂园。



2019中国房企绿色信用指数TOP50报告全文