毛利低负债高,新晋千亿房企融信中国压力不减

经历了2018年董事会大换血后,融信中国(03301.HK)给投资者交出了一份满意的答卷。

3月22日,融信中国发布2018年年报。数据显示,2018年公司及其联合营公司充分发挥其品牌优势及市场地位,取得合约销售额约1218.8亿元,同比增长约73.35%,超越年初订下的1200亿元全年目标,首次晋升成为千亿房企。总合约建筑面积约562万平方米,平均合约售价为每平方米21672元。融信中国全年实现营收343.67亿元,核心纯利约25亿元,分别同比增长13.27%和115.86%。 

从地区销售看,融信中国继续保持在杭州及福州的领先优势,区域精耕优势显现。根据地产 研究中心《克而瑞》统计,2018年融信中国在杭州的权益销售金额位列第二位,在福州的销售额位列第四位。

75%的土地位于一二线城市

截至2018年,融信中国实现合约销售1218.84亿元,较2017年的703.11亿元增长约73.35%。增长主要由于:一是合约销售总建筑面积由2017年449万平方米增长25.15%,2018年升至562万平方米;二是合约销售均价由2017年的每平方米15646元上升至2018年每平方米21672元。

2018年,融信中国采取审慎拿地的原则,精准把握市场状况,注重增加优质、高潜力的土地储备。2月,融信中国间接全资附属公司郑州融筑房地产开发有限公司收购位于河南郑州的四幅地块,加大于河南省的布局,进一步深耕中部区域;2018年年内,融信中国首进山东市场,落子青岛市西海岸新区,与西海岸发展集团联手打造在极具潜力的青岛市场的首个品质项目。

截至2018年末,融信中国及其联合营公司 共布局39个城市,共计154个项目,总土储达约2542万平方米,地块收购的平均成本约为每平方米5183元。

融信中国的土地储备倍数在2015年至2017年都是呈现下降的趋势,这主要是因为融信中国在这几年里的签约销售面积不足导致的。

从2017年开始,融信中国就开始扩大规模、加速拿地,由原来2015年至2016年的500万平米快速增长到2017年1480万平方米和2018年的2542万平方米。

2018年融信中国的土地储备倍数为4.52,较2017年的3.29有所涨,但与行业其他公司相比,融信中国的土地储备倍数在行业中处于低位。这与融信中国拿地战略有关,融信中国2018年拿下的地块当中约75%的土地位于国内一二线城市的黄金地段。

去化压力下降

存货方面,融信中国在2017年突飞猛进,由原来徘徊在300亿元上下的存货在2017年一举突破1000亿元的门槛,达到了1003.77亿元,在2018年融信中国的存货继续攀升至1257.98亿元,较2017年上涨幅度为25.03%。

预收账款方面,融信中国自从上市之后,预收账款增长明显。2017年预收账款为412.44亿元较2016年增长96.70%,2018年预收账款为639.63亿元较2017年同比增长了55.08%。

2014年至2018年的五年间,融信中国“存货/预收账款”指标先升后降,在2017年达到近五年的最大值3.23,随后在2018年下降至2.39,降幅为26.07%,略大于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数1.88。

融信中国近五年的预收账款周转率处于稳定的状态,有幅度的上涨下降波动。2017年达到近五年的峰值0.98,2018年的预收账款周转率0.65,较2017年同比下降了33.02%,高于标准排名统计的100家上市房企的中位数0.42。

综合来看,2018年融信中国去化压力不大,经营结转效率高于行业水平。

毛利率回升

2018年融信中国的营业收入为343.67亿元,比2017年303.41亿元增长13.27%。营业成本2018年为263.02亿元,比2017年253.17亿元增长3.89%。毛利2018年为80.65亿元,比2017年50.25亿元增长60.50%。

融信中国的毛利率也整体处于上升的趋势,2018年达到23.47%,低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数26.52%。若扣除收并购项目重新估值影响,融信中国毛利率为29%,同比上升8个百分点。

近五年,融信中国的期间费用率大体上都是呈现一个下降的趋势,2018年略有上升,2018年期间费用率为8.06%,较2017年6.32%上升了27.5%,低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数8.1%。

偿债能力不足

截至2018年末,融信中国流动负债1276.7亿元,非流动负债401.55亿元,合计负债总额高达1678.26亿元。扣除预收账款的资产负债率达到74.46%,较2017年末76.15%下降了1.7个百分点,不过公司资产负债率水平仍高于标准排名统计的100家上市房企的中位数74.12%。

净负债率方面,2018年融信中国净负债率为105.39%,较2017年的159.08%大幅所下降,但该指标高于标准排名统计的100家上市房企的中位数80.84%。

综合上述两项反映融信中国杠杆水平的指标,显示融信中国的杠杆水平高于行业的中等水平,需警惕财务风险。

对此,执行董事、负责融资工作的CFO曾飞燕在年报业绩会上表示,融信2019年的净负债率目标是降低到70%-90%。

在短期偿债能力方面,融信中国调整后的速动比率和调整后的现金比率两项指标均在2016年达到峰值,当年分别为2.32和0.70。此后这两项指标稳步下降,融信中国2018年调整后的速动比率指标数值为0.86,高于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数0.75。调整后的现金比率0.39,高于行业的中位数0.35。

在反映长期偿债能力的“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”这一指标上,融信中国自2014年之后一直处于比较稳定的状态,近4年均围绕着0.6上下波动。2018年融信中国该项指标为0.59,长期偿债能力略高于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数0.51。

综合来看,融信中国短期偿债能力和长期偿债能力都略显不足,债务负担高于行业平均水平,公司的偿债压力并不轻松。

重点发力“三驾马车”

作为千亿房企的“新生”,接下来的战略布局和目标,备受各界关注。执行董事曾飞燕表示,聚焦、平衡、轻资产将会成为2019年融信中国的战略重点。她解释,面对多元化潮流,专注于自己熟悉的,生命力会更强。在房地产业态分化时,专注分得自己的一杯羹。她表示,未来在产品方面,融信将继续聚焦改善型住宅,提供高品质产品;同时在公司发展的过程中,平衡是最重要的,接下来融信将追求规模、利润和杠杆间的平衡;在轻资产方面,也会寻求企业之间的合作,强强联合。

在谈及2019年的销售目标时,曾飞燕称,“我们今年的目标是销售额1400亿。”融信中国不刻意追求排名,更追求有质量的增长。

2019年,融信中国将在产品品质、社区营造、平衡发展“三驾马车”上重点发力。产品方面,公司将持续践行品质立世,提升产品能力,在营造高端艺术人文社区方面持续创新探索;同时不断优化财务结构,提升企业经营的安全边际;另外也将持续加大公益投入,承担企业社会责任。