净负债率下降现金流转正,建发股份降杠杆初见成效

2018年是建发股份(600153.SH)上市20周年。上市以来建发股份连续多年高速发展,营业收入、净利润、净资产等主要经济指标以年均30%左右的速度增长。

年报显示,2018年建发股份实现营业收入2803.82亿元,同比增长28.26%;利润总额104.93亿元,同比增长58.58%;实现归属于母公司所有者的净利润46.72亿元,同比增长40.27%;每股收益1.65元,同比增长41.03%。公司总资产达到2174.54亿元,净资产达到544.18亿元,归属于母公司所有者的净资产达到275.56亿元,经营规模和效益再创新高。位列《财富》评选的“中国上市公司500强”第39位。

截至2019年第一季度,建发股份实现营收538.61亿元,同比增长10.75%;归属于上市公司股东的净利润4.4亿元,同比下滑24.36%。

在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中,建发股份以59.83得综合得分,位列第34位。

双主业运营,地产业务盈利能力提升

建发股份是以供应链运营和房地产开发为双主业的现代服务型企业,由厦门建发集团有限公司在其原有贸易、物流业务基础上改制成立。建发股份的业务始于1980年,1998年6月由厦门建发集团有限公司独家发起设立并在上交所挂牌上市。

建发股份所从事的主营业务分为供应链运营业务和房地产开发业务两大板块,2018年共实现营业收入2803.82亿元,同比增长28.26%。

其中,供应链行业在中国是一个新兴行业,这个行业中的企业因其服务的产业链及其产品供应链环节的不同而有很大的差异。建发股份供应链服务的主要客户群体是生产型企业,其供应链运营业务涉及的产品较广,主要有金属材料、浆纸产品、矿产品、农林产品、轻纺产品、化工产品、机电产品、能源产品以及汽车、食品、酒类等供应链服务。

目前,建发股份已经与170多个国家和地区建立了业务关系,除自有仓储资源外,在全国主要物流节点区域设有超过1400个合作仓库。2018年,建发股份的供应链运营业务实现营业收入2359.87亿元,同比增长25.21%,毛利率为2.88%,较上年减少0.18个百分点。

建发股份的房地产开发业务依托于旗下的两家房地产子公司建发地产和联发集团,均位居“中国房地产开发企业50强”。 建发股份已在房地产领域深耕38年,目前已在中国30多个城市进行房地产开发,初步形成了全国性战略布局。2018年,建发股份房地产开发业务实现合同销售金额735.98亿元,同比增长60.83%;实现营业收入405.79亿元,同比增长38.71%,毛利率为35.37%,较上年增加8.85个百分点。

2018年建发股份综合毛利率为8.11%,同比增长1.68个百分点,主要得益于房地产开发业务利润的增加。同时,总资产报酬率也由2017年的4.55%升至5.71%,达到近5年的最高值。

由于融资规模增加,利息费用相应增加,以及汇兑收益较上年同期减少,导致建发股份2018年财务费用同比增长51.75%至18.86亿元,进而造成建发股份的期间费用率同比上升0.04个百分点,但仍处于近五年的较低水平。

加强一二线城市布局,存货破千亿

秉持“布局全国、区域聚焦、城市深耕”战略,建发股份的布局现已拓展至全国30多个城市,重点聚焦长三角、华东、华中、华南、川渝等区域,深耕上海、苏州、杭州、长沙、成都、重庆、福建等战略城市和省份,形成一、二、三线城市强有力的互补优势。

2018年,在深耕、精耕现有区域的同时,建发股份积极向核心城市群拓展,重点加强准一线城市、高铁枢纽城市的土地储备,战略布局“粤港澳大湾区”,进一步优化城市布局。通过多种方式新增土地45宗,新增计容建筑面积约642.14万平方米,其中权益面积约453.97万平方米。

截至2018年末,公司尚未出售的土地储备面积(权益口径)达到1554.98万平方米,其中,一、二线城市的土地储备面积(权益口径)占比为50.69%。

面对房地产行业限购、限贷、限价等政策影响,建发股份的子公司建发房产和联发集团积极应对严峻的市场形势,围绕“去库存”、“促签约”、“冲目标”的工作方针,通过强化产品品质、创新营销模式等多种措施,推动库存去化,共实现合同销售面积573.56万平方米,同比增长49.48%,实现逆势突围。

但由于建发股份积极补充存货,其中房地产业务新增开发项目较多,库存规模增加。截至2018年底,建发股份的存货首次突破千亿,达到1335.4亿元,同比增长56.70%,导致反映公司去化压力的指标“存货/平均预收账款”增至3.29,增幅为15.44%。

同时,建发股份2018年实现平均预收账款412.53亿元,同比增长35.85%,预收账款周转率为6.80,较上年下降5.56%,但仍位于行业3/4分位数之上。

净负债率下降,现金净流由负转正

 

截至2018年末,建发股份总资产突破2000亿达到2174.54亿元,同比增长24.05%,净资产为544.18亿元,归属于母公司所有者的净资产达到275.56亿元。总负债为1630.36亿元,同比增长23.93%。调增后的资产负债率为67.69%,同比下降1.47个百分点。

同时,建发股份的有息负债得到控制,其中除应付债券同比增长22.83%至207.42亿元,期末短期借款为38.21亿元,同比减少47.03%;一年内到期的非流动负债为53.24亿元,同比减少13.67%;长期借款为235.12亿元,同比减少9.62%。有息负债总额同比下降5.13%至533.4亿元。

2018年,建发股份实现净负债率54.58%,较2017年的91.1%减少36.52个百分点,杠杆水平大幅下降。

 

截至2018年末,建发股份手持现金为189.12亿元,其中经营活动和投资活动产生的现金流量净额由负转正,期末经营活动产生的现金流量净额由2017年的-185.8亿元转变为47.80亿元,主要是由于供应链业务货款回笼速度加快、 货款回笼金额增加以及房地产业务预收售房款增加所致。投资活动产生的现金流量净额由2017年的-34亿元转变为42.6亿元,主要是由于房地产业务收回较多理财产品以及收回合作单位往来款增加所致。同时由于新增融资规模较上年同期下降  以及偿还债务金额较上年同期增加,建发股份2018年筹资活动产生的现金流量净额由258.25亿元降至-39.46亿元。

建发股份2018年调整后的现金比率为0.31,同比增长14.81%。调整后的速动比率为0.94,同比下降25.4%。此外,反映长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”同比上升23.73%至0.73。