销售暗淡债务管控不利,阳光100卖地百亿谋生

2019年,阳光100中国控股有限公司(下称阳光100,02608.HK)的日子有点“惨”。

9月5日,阳光100发布公告称,今年1-8月,公司实现未经审核合同销售额约52.83亿元(包含小股操盘项目12.64亿元),同比减少11.33%,对应合同销售面积约41.73万平方米,同比减少19.44%。2019年该公司的合约销售目标为约150亿元,按此计算,前八月完成全年目标35.22%。

而在此之前,7月22日,阳光100宣布因对外提供财务资助担保人张伟失联,拨备损失8.52亿元。这一消息致使阳光100股价连续数日下跌,直至7月31日终于站稳1.46港元每股,但相比闪崩前的3.8港元每股,股价已下跌六成。

自2014年上市后,阳光100就开始对调整其主营业务,由开发商向运营商转型。2014年至2018年,当房地产行业集中于住宅市场并急速壮大时,阳光100错失机会,反向以发展商业地产业务为主,业绩增长较为缓慢。目前,阳光100成立已经有20个年头,而销售额却一直止步百亿。

变卖百亿资产,杠杆大幅改善

 

面对转型受阻的现状,阳光100此前仍坚定表示,将彻底转换赛道,下决心离开住宅主流房地产市场,把全部精力投入到创新产品线。

为改善资金流动性,今年上半年,阳光100将手中两个优质项目接连出让给融创中国和佳兆业。其中,4月2日以13.34亿元的总代价向融创西南公司出售重庆阳光壹佰70%的股权;4月13日向佳兆业附属公司凯择有限公司转让卓星集团全部已发行股本的100%,代价为43.97亿元。这两笔交易合计为阳光100回笼资金约60亿元。

十多年的发展,阳光100积累了大量土地储备。然而实际上,这些大量优质的土地储备并没有转换成相应的销售业绩。自上市以来阳光100的土地储备一直维持在1200万平方米以上,土地储备远高于同规模房企。

阳光100副董事长范小冲表示,“住宅项目我们是出售的,因为现在出售划算,你可以从价格来看。第二有可能比我们自己做还赚的更多,现在卖两个项目应该比五年后我们做完,效益更好。”

接连转让项目,并没有对阳光100的土储比例造成太大影响。出售部分项目股权之后,公司仍有可支持长期发展的优质土地储备。

截至2019年6月,阳光100仍拥有1284万平方米土地储备,主要位于环京区域、温州,以及无锡、西安、武汉、沈阳等城市,期末土地储备倍数达到41.1,远高于大部分房企。

拥有一定数量的早期囤积的低价土地,让阳光100成为了隐形地主。“随意出售几宗地,就可以极大改善负债结构”,阳光100的高管说,“我们并不慌。”

 

同时,土地转让确实为阳光100带来不少好处。半年报显示,由于出售项目导致贷款及借款总额减少,上半年阳光100负债总额约488.03亿元,较2018年末减少5.87%。其中,流动负债总额约261.63亿元,非流动负债约226.4亿元。同时,有息负债为263.36亿元,较2018年末减少11.31%。

报告期末,阳光100调整后的资产负债率为79.24%,较2018年末下降约2.4个百分点。净负债率为203.12%,较上年末下降约57.1个百分点。

净利率大幅上升

 

从收入端来看,阳光100上半年共实现营业收入35.95亿元,同比减少2.96%。

根据半年报显示,因报告期内交付的物业平均售价降低,阳光100的物业销售收入由去年同期33.92亿元下降2.8%至32.96亿元。因酒店经营收入减少,阳光100物业管理及酒店经营收入由去年同期的2.19亿元下降3.4%至2.12亿元。报告期内,阳光100投资物业租金收入为0.71亿元,与去年同期的0.72亿元比较,保持稳定。公司上半年综合毛利率为22.56%,较上年同期上升0.5个百分点。

 

值得一提的是,阳光100净利润及净利率的大幅增长。半年报显示,阳光100净利润同比大幅增长77.4%至7.93亿元,净利率则同比上升约10个百分点至22.06%,权益股东应占净利润增长5.9%至人民币3.3亿元。

对于净利率的增长,阳光100也在半年报中坦言,重庆及广东清远两个非核心项目的股权转让所得收益,带动了阳光100净利润同比大幅增长。

去化压力减轻,短期偿债能力增强

阳光100转型的街区综合体、服务式公寓和特色小镇这三类模式不仅对运营水平要求颇高,且资金回报周期长。

阳光100预收账款周转率在逐年下降,由2014年的1.66降至2018年的0.82,今年上半年,阳光100的预收账款周转率为0.37,同比下降9.76%,目前阳光100预收账款结转收入的速度已低于行业中位数水平。

从近几年来看,阳光100的去化情况完成较好。反映去化压力的指标“存货/平均预收账款”由2015年的5.97降至2018年的3.61,去化压力有所缓解。由于两个项目的股权转让,今年上半年,阳光100的存货的为288.46亿元,较年初减少13.46%。进而导致阳光100反映去化压力的指标由去年同期的3.25降至2.99,降幅26%,去化压力进一步下降,但从行业排名来看,公司去化压力仍然较大。

 

由于出售重庆及清远项目股权而获得现金,截至2019年6月,阳光100共拥有现金及现金等价物34.99亿元,较上年末增加9.10亿元。调整后的现金比率为0.21,较2018年末上升61.54%,增幅明显。

偿债能力方面,上半年阳光100调整后的速动比率为0.92,较上年末上升26.08%。反映长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”为0.73,较上年末下降6.41%。

综合来看,资产出售交易的确给阳光100带来了债务结构、整体流动性以及资产结构的改善,但目前阳光100的盈利、营运及杠杆情况仍处于行业较低水平,并且各项指标的改进也都源于其对资产的变卖,而非经营所致。

8月4日晚,阳光100又将位于东莞的一宗产业用地卖给深圳市诚进控股集团有限公司,总代价为5.13亿元。

“还要卖地100亿。”易小迪在公司内部提出要求,也在外向媒体公布。只是,依靠资产变现,阳光100又能走多远?