负债降低,盈利增高,信达地产靠重组能否驶入快车道

2018年,信达地产(600657.SH)上市十周年。信达地产背靠国企,因2015年和2016年在土地市场上挥金如土,先后拿下上海、杭州等城市7个高价地块,被冠以“地王收割机”之称。

虽然,时至今日其获取的上海顾村地王、深圳坪山地王仍未“解套”。但信达地产依靠资产重组等方式,提高盈利、增大规模以及降低债务水平。

信达地产2018年三季度报显示,公司实现营业收入79.52亿元,比上年同期94.79亿元减少16.11%;实现净利润9.82亿元,较上年同期4.11亿元增加138.93%;归属母公司净利润8.87亿元,比上年同期3.05亿元增长190.82%。

同时,在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中,信达地产以48.51的综合得分,位列第47位。

毛利率上升,盈利能力增强

面对不断变化的市场形势,信达地产2018年以“守正出新、变中求进”为总体指导思想,不断增强资金统筹、体制机制、内部管理的支持保障能力,重点围绕销售回款、协同拓展、能力提升三项重点工作,采取更加有针对性的工作举措,取得了一定的经营成果。

在公司“早行动、快回收”的销售策略带动下,信达地产合理安排项目销售节奏,加大销售回款力度,取得良好销售业绩,提高公司内生发展动力。

2018年前三季度,信达地产累计实现房地产权益销售面积108.76万平方米,同比增长21.19%;权益销售合同额238.66亿元,同比增长55.71%。

对比2017年度数据,销售面积已经接近2017年全年的113.75万平米,销售合同金额已经达到2017全年的106.2%。

2018年前三季度,公司新开工面积177.44万平方米,同比增长140.35%。按权益比例计,公司新增储备计容规划建筑面积约81.74万平方米。截止2018年9月30日,公司在建面积566.73万平米,公司储备项目规划计容建筑面积302.66万平方米。

2015年至2018年前三季度,信达地产的净利率都是处于一个比较稳定的水平,平均为9.08。但是信达地产的毛利率呈现一个波动的状态,尤其是在2018年的变化幅度较大,由2017年的28.16%升至2018年上半年的42.1%,2018年三季度下降为33.72%。

毛利率的大幅增长以及一笔3.58亿元营业外收入,让信达地产在2018年前三季度取得净利润近10亿元,同比增长约140%。

资产近千亿,负债率下降

2018年5月,信达地产以约78.3元的交易对价收购淮矿地产100%股权事项获得证监会无条件审核通过,并于2018年7月31日完成并表。从披露的2018年三季报来看,本次并购在一定程度上提升了信达地产的核心竞争力。

信达地产的资产总量接近千亿水平,资本实力大幅提升。信达地产的资产总额由2015年的521.8亿元增长至2018年三季度末的997.1亿元,增幅为91.09%;负债总额由2015年的434.4亿元增长至2018年三季度末的805.2亿元,增幅为85.36%。

通过实施资产重组,公司负债水平大幅度降低。截至2018年9月30日,公司资产负债率为80.75%,较年初86.03%减少5.28个百分点;调整后的资产负债率为72.68%,较年初82.75%减少12.17个百分点。

在实施重大资产重组之前,公司调整后的资产负债率是82.75%,略高于行业的3/4分位数79.62%。在重组之后,该指标降至72.68%,位于行业的1/4分位数62.71%和中位数74.24%之间。

通过这次的重大资产重组之后,信达地产的财务水平更为稳健。

截至2018年三季度末,信达地产归属于母公司的所有者权益为186.35亿元,较年初98.32亿元增加88.03亿元。

通过实施重大资产重组,信达地产调整后的资本积累率在2018年年初和第三季度分别为0.09和0.89,其增幅为128.38%。实施资产重组之前,该指标为0.09,略高于行业的3/4分位数0.08,重组后为0.89,远高于行业的最大值0.28。

信达地产在实施重大资产重组之后的资本积累率也是由明显的提升,使得信达地产更具发展的潜力。

顺利完成对淮矿地产的并购也是信达地产业绩高增长的重要原因。2018年7月27日信达地产、中国信达、淮矿集团签署《交割确认书》。在成功合并淮矿地产后,信达地产在“规模优势”和“区位优势”两大方面获得巨大提升,整体实力和市场竞争力也获得相应提高。

目前,信达地产形成了一二三线城市的均衡布局,同时重点关注经济强市与人口导入城市,即长三角、珠三角、环渤海、长江中游和成渝五大城市群的核心城市,并持续深耕部分已进入的二线城市及区域中心城市。较为合理的布局,在城市轮动、市场分化格局中显示出信达地产较强的抗市场风险能力。

为客户提供宜居产品

绿色建筑方面,信达地产打造的上海松江国际生态商务区C19-01地块住宅项目和苏州常熟尚湖玫瑰园三期项目被评定为绿色建筑二星。

信达地产以为客户提供宜居产品、品质生活为己任,关注客户需要,推广精装修住宅,实现产品的升级、迭代和品质的提升。环保新材料、节能新技术广泛应用。公司将绿色环保理念贯穿设计、施工、运营各个环节。开发项目从屋顶绿化、空中花园、太阳能热水系统、非传统水源利用等绿建技术全方位订制宜居产品。

信达地产一直关注绿色、节能、健康环保等新技术的应用,采用新技术降低资源消耗、能耗、提供更健、环保的产品。

2018年,上市十周年的信达地产通过资产重组交出了一份漂亮的财务报表。但不可否认,公司几年前的高价“抢”来的“地王”直今还未解套。虽然重组可以粉饰公司资本实力、资产规模、盈利水平等财务指标,但难以改变公司的内在基因。

自国务院首提分行业设置央企负债率“红线”以来,央企国企都在去杠杆,虽然重组可以降低信达地产的杠杆水平,但地产公司都是通过靠举债来实现规模扩张,未来信达地产该如何在去杠杆和规模扩张之间寻找平衡?