朗诗的“销售死结”

朗诗绿色地产有限公司(00106.HK,下称“朗诗地产”)的销售颓势一直延续到今年第三季度。

早些时候,朗诗地产发布了前三季度的业绩公告。公告显示,朗诗地产1-9月累计实现合同销售金额188.24亿元,同比下滑19.63%;累计实现合同销售面积110.93万平方米,同比下滑3.82%。相比年初定下的400亿元销售目标,朗诗地产仅完成了47.06%,不及整个销售目标的一半。外界质疑声四起,朗诗地产是否会重蹈2018年的覆辙,难以完成2019年的销售目标。

销售业绩疲软

自2015年朗诗地产进入销售百亿梯队后,其销售增速反而开始下滑。由图1可知,朗诗地产在2014年-2018年的合同销售金额分别为17.86亿元、140.80亿元、283.49亿元、320.53亿元、381.50亿元,呈现逐步上升的趋势,但其增速则一路下滑。数据显示,朗诗地产在近四年内的同比增速分别为688.4%、101.3%、13.1%、19.0%。

从近三年的上半年度数据来看,朗诗地产在2018年上半年的合同销售金额达到163.61亿元,同比增长68.9%,而其在今年上半年的合同销售金额却只有114.79亿元,同比下滑29.8%,仅完成业绩目标400亿元的28.7%,不足三成。对此,朗诗地产表示主要原因在于:一是土地市场高企,拓展量不足,经常出现土地价格大于房屋价格的情况,这并不是投资的好机会;二是诸多存量土地收并购项目开发周期长、难度大,周转速度相对较慢。

从合同销售面积来看,朗诗地产在2014年-2018年分别为15.17万平方米、112.94万平方米、164.65万平方米、162.94万平方米、196.50万平方米,四年间增长了近13倍,其在近四年内的同比增速分别为644.5%、45.8%、-1.0%、20.6%,增速有所放缓。其中,朗诗地产在2017年销售金额同比增长13.1%,而销售面积却同比下滑1.0%,导致2017年销售均价达到历年最大值,约为每平方米19672元。

销售放缓的同时,朗诗地产的去化能力也在下降。由图2可知,朗诗地产反映存货去化压力的指标“存货/平均预收账款”从2014年的15.54快速下滑至2017年的1.68,随后在近两年有所上升,但涨幅不大。截至6月30日,朗诗地产的存货达到109.55亿元,首次突破百亿元,较年初的96.82亿元增长13.14%。

标准排名发现,朗诗地产业绩下滑,主要受制于其土地储备的规模。数据统计显示,朗诗地产近四年的土地储备建筑面积增幅不大。在2014年-2018年,朗诗地产获得土地储备面积分别为210.43万平方米、338.63万平方米、679.64万平方米、635.30万平方米、671.96万平方米。尤其是从2016年-2018年,土地储备的面积反而出现了轻微的下滑。

朗诗地产的销售不及预期,与房地产行业的调控政策不无关系。2016年9月30日晚间,北京发布楼市调控新政(简称“930新政”)。此后,以北京为风向标的新一轮楼市调控大幕随即启动,全国各地房地产调控政策不断升级。直到2019年,“930新政”一直持续了近3年,依然没有放松的迹象。市场的冰封直接导致了成交规模的萎缩,朗诗地产身在其中,只能随着政策上下浮沉。

此外,朗诗地产的产品差异化也是导致销售额增速下滑的重要原因之一。自2015年朗诗地产发布产品差异化的战略后,其已经形成了四条标准化产品线,包括乐府、熙华府、玲珑郡、未来街区。资料显示,上述四条产品针对的客群分别为顶级客群、高端客群、中高端客群、中端刚需客群。尽管朗诗地产的产品线已经覆盖了全部的中高端客群,但是缺乏普通的刚需客群。而在购房者中,普通刚需客群往往占比较高。尤其在市场低谷,高端客群的观望情绪通常会影响成交量。

据半年报显示,朗诗地产在今年上半年取得物业销售权益项目的合同销售金额69.2亿元中,乐府项目合同销售金额为5.89亿元,同比下滑54.63%;熙华府项目合同销售金额为0.97亿元,同比下滑95.2%;未来街区项目合同销售金额约为4亿元,同比增长285.65%。其中,今年上半年熙华府项目合同销售金额较去年同期减少19.27亿元,主要是由于杭州熙华府及成都熙华府合同销售金额降幅较大,而杭州熙华府的可售货值不多,则今年上半年成都熙华府销售不乐观。

多元化成累赘

在房企纷纷投身多元化业务的今天,朗诗地产也在相关赛道展开了布局。然而,由于多元化业务处于前期的摸索阶段,不仅需要投入大量的资金,而且尚未取得盈利,且盈利预期存在较大的不确定性。

为此,在今年上半年,朗诗地产不得不挥泪断臂,将多元化的相关业务进行了剥离。这些业务涵盖亏损中的长租公寓业务以及非地产业务,其中,非地产业务包括向第三方提供服务的建筑设计业务、园林景观等。

从朗诗地产自身的状况来看,其在房地产开发业务中取得的收入尚不足以支撑其开展多元化业务。一方面,朗诗地产的销售业绩增速缓慢,很难为其他业务源源不断地输血;另一方面,朗诗地产的融资途径有限,外部的血液不足。因此,多元化业务的探索严重影响了朗诗地产销售规模的提升。

从历年的杠杆水平来看,朗诗地产的净负债率降幅较大,由2014年的294.7%下降高达272个百分点至2018年的22.63%。另外,其扣除预收账款的资产负债率由2014年的83.68%下降5个百分点至2018年的78.62%。

作为销售规模在500亿元以下的房企,朗诗地产迫切需要在短时期内通过加杠杆的方式实现规模增长。同时,利用杠杆为多元化业务提供必要的资金支持。但由于其融资途径有限,导致朗诗地产的融资成本不断上升。

截至6月30日,朗诗地产的有息负债为75.47亿元,较年初的70.25亿元增长7.44%。其中,短期债务为21.3亿元,占比28.23%,较年初的6.84亿元增长211.66%,短期债务的增加主要是因为2018年发行的优先票据13亿元于明年4月25日到期,明年的偿债压力势必会增大。在今年上半年,朗诗地产发行了2022年6月20日到期的3年期2亿美元绿色优先债券,年利率为10.5%。。

从图5来看,朗诗地产历年来融资成本呈现增长趋势。在2014年-2018年,其融资成本分别为1.60亿元、4.42亿元、5.72亿元、5.34亿元、6.72亿元,五年间增长320%。而在2015年-2018年其融资成本同比增速分别为176.25%、29.41%、-6.64%、25.84%,预计2019年度的融资成本仍会增长。

此外,通过反映长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”可知,朗诗地产该项指标整体由2014年末的0.93下降至今年6月末的0.53。总体来看,朗诗地产的长期偿债能力不佳。

另据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示,朗诗地产绿色信用指数72.5,绿色信用等级BBB,排名行业第17位,其长期偿债能力堪忧。

值得肯定的是,剥离了多元化业务的朗诗地产,也许不再负重前行,而通过地产开发业务也有望重回聚光灯下。


2019中国房企绿色信用指数TOP50报告全文