销售增幅放缓,融资成本升高,禹洲地产千亿征程路途坎坷

随着中美双方积极对话,全球贸易紧张情绪得到了一定的缓解,而中资美元债市场也迎来了一股发行热潮。

2月26日,禹洲地产(01628.HK)发布公告称,公司已向港交所提出申请,拟以债券发行方式仅向专业投资者发行5亿美元优先票据,票面利率8.5%。

数据显示,禹洲地产于今年首两月成功发行3笔美元债,发行总额为15亿美元,期限分别为3年、4年和5年,利率分别为8.625%、8.5%、8.5%,拟定资金用途都是现有债务再融资。值得一提的是,禹洲地产的发行期限在变长,两度实现负发行溢价,表明投资者对禹洲地产的经营表现、财务状况高度认可,以及对禹洲的未来发展充满信心。

在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中,禹洲地产以65.72的综合得分,排名第24位。

年销售未达目标,毛利率有所下滑

2019年1月11日,禹洲地产公告显示,2018年全年实现销售额为560.03亿元,同比有38.4%的增长速度,销售面积370.3万平方米,同比上升55.5%,销售单价15125元/平方米,同比下降10.7%。虽然2018年公司销售增长近四成,但公司全年销售额也只完成销售目标的93%,且同比增速放缓。

2018年上半年,禹洲地产实现确认的销售收入92.43亿元,较2017年同期上升个27.54%,实现毛利29.14亿元,同比上升22.03%,毛利率为31.53%,略低于标准排名统计的100家上市房企中位数32.7%。

2013年以来禹洲地产毛利率都保持在30%以上,净利润也保持始终保持在12%以上,派息达到了8%以上。另外,公司期间费用率控制得较好,五年来较为平稳,平均在8.5%左右,2018年上半年期间费用率为8.13%,高于100家上市房企业1/4位数7.9%,显示出禹洲地产较强的期间费用控制能力。

加大拿在力度,土地储备回升

在土地储备方面,2018年上半年,禹洲地产通过公开招拍挂以及收并购的方式,斩获16副土地,权益建筑面积逾121.67万平方米,权益土地储备地价共约55.24亿元。

数据显示,禹洲地产的土地储备倍数从2013年8.17一直下降到2017年最低值4.97,2018年上半年为10.92,略高于100家上市房企中位数10.78。截至2018年6月30日,禹洲地产的土储建面约1725万平方米,按照目前销售速度,可满足未来5-6年的发展需求。

从禹洲地产截至2018年6月底的土储地区分布来看,大多土地还是位于长三角区域,但是按照未来发展趋势,随着禹洲地产全国性战略布局的全面展开,禹洲地产也会逐步扩大粤港澳大湾区的耕耘范围。

另外,在利润率方面,可以用安全边际来作为毛利率的验证指标,较高的安全边际意味着相对较好的抗跌价空间及运营灵活性。2014年至2016年,禹洲地产拿地成本较高,安全边际稍低。2018年上半年,安全边际为2.57,高于100家上市房企1/4位数2.16。

去化压力较大,净负债率控制得当

 

从存货的去化水平看,禹洲地产2013年到2015年“存货/平均预收账款”指标数值较大,公司去化压力较大。2016年有所下降,快速去化初见成效。2018年上半年该项指标数值为3.52,高于100家上市房企中位数2.69,处于行业的中高水平。

预收账款周转率反映的是预收账款结转收入的速度,除了2016年稍有下降外,其余各年都保持得比较稳定。2018年上半年该项指标数值为0.86,与100家上市房企3/4位数一至,禹洲地产的预收账款结转收入的效率处于行业高位。

禹洲地产调整后的资产负债率2014年以来一直保持在70%-80%之间。2018年上半年调整后的资产负债率为80.34%,高于100家上市房企3/4位数79.62%。

在禹洲地产董事长林龙安三驾马车并举的概念中,第一是规模要突破千亿,第二是实现高利润,第三就是可控的负债率。禹洲的净负债率需要控制在60%-80%之间。

从净负债率来看,近几年指标数值有所波动。在2018年上半年为62.96%,高于100家上市房企1/4位数57.56%。在净负债率的控制上,一方面,禹洲地产有通过收购非控股权益或者出售附属公司股权来降低净负债率,另一方面,引入强大的战略投资者也能够达到去杠杆的作用。

在2018年8月31日,华侨城入股禹洲地产,以18.24亿港元(约合人民币15.84亿元)认购禹洲地产增发的4.6亿股股份,占禹洲地产总股本的9.9%。

发债方面,截至2018年6月30日,禹洲地产于2月发行总额为3.75亿美元6.375%的三年期优先票据;5月发行总额为2亿美元7.9%的三年期优先票据,于2018年6月30日录得加权平均融资成本为6.52%,还在较低水平。2018年7月发行4.25亿三年期美元债年利率为7.9%。

但在2019年,禹洲地产前两月先后发行3次优先票据筹资,分别为2022年到期5亿美元8.625%的优先票据、2023年到期5亿美元8.5%的优先票据和2024年到期5亿美元8.5%的优先票据。这一利率水平相比于2018年的债券利率有所上升。

短期偿债能力较差

从短期偿债能力看,禹洲地产调整后的速动比率在2016年升到0.98外,其余年份均低于0.9。2018年上半年公司速动比率为0.89,低于100家上市房企中位数0.98。公司流动资产不足以覆盖流动负债,且偿还能力不及行业水平。相反,公司调整后的现金比率起伏较大,2018年上半年该项指标数值为0.44,高于100家上市房企中位数0.35以上,现金比率适中。

从长期偿债能力看,近两年公司该项指标有所下降,2018年上半年指标数值为0.72,高于100家上市房企中位数0.67。

25周年开启千亿征程

2019年对于禹洲来说是具有里程碑意义的一年,是禹洲成立25周年,也是禹洲在香港联交所上市十周年,更是千亿征程中承上启下的关键一年。

禹洲地产在2019年的年度主题为“25,再出发”。意为禹洲放下过往荣耀,在新的起点上继续与国家政策同向而行,为员工、客户、社会、股东再度创造新价值。

从厦门起家,如今禹州地产已经布局长三角、大湾区、环渤海三个区域。董事局主席林龙安透露,2019年禹洲地产会继续加大土地储备,并计划拿出全年销售额的50%用于拓展土地。

不过,在林安龙看来,禹洲地产并非纯粹冲销量的企业,并不急于一时增长。不过,房企仍然需要提升规模,千亿目标是必要的,禹洲地产曾提出至2020年实现1200亿元的目标,公司2018年其销售额为560.03亿元。

林安龙透露,2019年公司预计全年推货1000亿元到1200亿元左右,并加大土地储备,计划拿出2019年销售额的50%用于拿地。同时,公司坚持低成本、高质量拿地策略,与股东华侨城强强联手,在合作拿地方面优势互补,均衡土地储备。