北大资源:诉讼不断,内忧外患

受新冠肺炎疫情影响,北大资源(控股)有限公司(00618.HK,以下简称“北大资源”)于今年1-2月的销售业绩大幅下滑。据亿翰智库发布的《2020年1-2月中国典型房企销售业绩TOP200》显示,北大资源于1-2月累计实现签约销售金额11.69亿元,同比下滑72.81%,排名更是跌出百强之外。销售业绩下滑,债务压力骤增,北大资源面临内外交困的局面。

拿地策略较为激进

据官网显示,北大资源于1992年创立于北京。为寻求更高的股东收益,北大资源早在2013年开始在信息产品分销业务的基础上推进业务多元化的发展战略。彼时,北大资源从北大方正收购从事物业发展及物业投资业务的附属公司,逐步进入房地产开发和商业地产运营领域。与其他房企有所不同,北大资源为北京大学和北大方正旗下房地产业务的境外上市平台,同时也是香港资本市场唯一的校办房地产开发企业。

在2015年1月2日,北大资源从北大资源集团控股有限公司及其附属公司收购了12个房地产开发项目,大幅物业收购使得北大资源的签约销售金额于当年出现爆发式增长。可惜,在此后的几年时间里北大资源的销售增速持续下滑,到2019年才有所好转。

图1显示,2014年-2019年北大资源的签约销售金额分别为4.13亿元、58.15亿元、113.74亿元、161.3亿元、168.2亿元、217.8亿元,对应的同比增速由2015年的1307.99%持续下滑至2018年的4.28%,于2019年的同比增速为29.49%。

北大资源主要从事物业发展及物业投资业务,并于香港及内地从事信息产品分销业务。其中,物业发展及物业投资业务是核心业务。

发展至今,北大资源定位为“科创产业服务商”,以“科技”和“大健康”为两大发展主轴,并聚焦产(产业运营)、城(城市配套)、创(创投服务)业务,强调未来将主要从事房地产投资业务。

早年间,凭借出身优越,北大资源在土地市场攻城略地,风光无限,其中不少地块都是通过高溢价摘得的。

通过翻阅北大资源近年来的土地成交记录可知,北大资源拿地溢价率最高的当属2016年在东莞市竞得的“双料”地王。当年9月22日,东莞市黄江镇宝山社区地块经3.5个小时、23家房企、122轮竞拍,最终被北大资源以34.3亿元拿下,成交楼面价为25264元/平方米,溢价率高达662%,刷新当时东莞的土地成交总价和单价纪录。据悉,该地王项目至今仍未开售,甚至还停工多时。

从拿地情况来看,北大资源仍在大幅扩充土储。2019年半年报显示,北大资源于去年上半年拿地总面积约36.27万平方米,拿地总金额约27.84亿元,比2018年全年的拿地总金额23.45亿元还多。截至2019年6月30日,北大资源在内地18个城市共拥有37个物业开发项目,土地储备总建筑面积约为751.45万平方米。

从2014年-2018年的数据来看,随着销售面积不断增长,北大资源的土地储备倍数有所减少。图2显示,北大资源的土地储备倍数由2014年的48.41持续下滑至2016年的4.22,于2017年增长至4.76,2018年再次下滑至4.44。

截至去年6月30日,北大资源的土地储备建筑面积为751.45万平方米,同比增长13.70%;去年上半年实现签约面积49.45万平方米,同比下滑29.75%。相比之下,北大资源于去年上半年的土地储备倍数为15.20,同比增长61.87%。

毛利率持续低迷

高溢价拿地造成土地成本高企,使得北大资源的毛利率一直低位徘徊。

如图3所示,2014年-2018年北大资源的毛利率分别为4.85%、1.81%、6.67%、11.74%、12.91%。另于2019年上半年其毛利率为18.23%,较2018年同期增加了4.87个百分点,主要是由于物业发展业务比例上升所致。

此外,去年上半年北大资源实现营业收入85.87亿元,同比增长24.58%;确认期间费用4.17亿元,同比下滑9.08%。相比之下,去年上半年北大资源的期间费用率为4.86%,较2018年同期下降了1.8个百分点。其中,销售费用为1.94亿元,同比增长3.59%;管理费用为2.55亿元,同比增长21.10%。而销售及管理费用的增长是由于扩大物业发展业务所致,财务费用大幅下滑主要是由于利息收入同比增长263.57%。

盈利能力不高,与北大资源的产品系不无关系。北大资源开发的紫境系、颐和系以及未名系等项目强调绿色智能。这类项目前期建设投入较高,项目售价也相对高,但是市场的接受程度则较低,销售周期偏长,进而拉低毛利率。

此外,业务多元化布局正在影响北大资源的盈利能力。以产业运营业务为例,目前北大科技园区共有14个项目,其中13个项目位于国内,1个项目位于国外。业界认为,产业园项目往往存在开发周期长、回笼资金慢等弊端,这也制约了北大资源的盈利能力。

长期偿债能力下滑

北大资源激进拿地的策略同样影响自身的杠杆水平及偿债能力。据标准排名统计发现,近五年北大资源的现金短债比均在“1”以下。数据显示,2014年末-2018年末北大资源的现金短债比分别为0.79、0.81、0.44、0.35、0.54,该指标小于1表示现金并不能覆盖短期债务,现金流压力较大。

截至2019年6月30日,北大资源的有息负债为167.55亿元,其中包括1年内到期债务140.92亿元,占比高达84.11%。而货币资金仅为69.57亿元,不及短期债务的一半,现金短债比为0.49,若扣除16.95亿元的受限制现金,存在88.3亿元的资金缺口。

图4显示,北大资源反映杠杆水平的两大指标均在2016年末达到峰值后开始有所下滑。2014年末-2018年末其调整后的资产负债率分别为93.08%、92.88%、94.91%、92.84%、89.04%。

相较于调整后的资产负债率,北大资源的净负债率波动幅度更大。其在2014年末-2018年末的净负债率分别为711.20%、794.13%、1096.39%、626.62%、324.65%。截至2019年6月30日,该指标为294.61%,仍处于高位。

此外,北大资源面临的外部环境同样严峻。今年1月20日,北大资源发布公告称,因近期本公司部分融资活动受到相关担保方的影响,某些金融机构对其部分附属公司采取了措施。

早在1月6日,北大资源公告称五矿国际信托向青海省西宁市中级人民法院申请诉前财产保全,申请冻结附属公司北大资源集团投资有限公司及武汉天合锦瑞房地产发展有限公司的银行账号资金,或查封、扣押其他等值财产。随后的2月21日,北大资源公告表示该案件涉及清偿贷款本金、利息及违约金约11亿元,并强调该案件已收到法院的民事裁定书,裁定按申请人撤回申请处理。

3月5日,北大资源公告称附属公司再次收到诉讼,要求清偿的贷款金额变更为7.7亿元。此外,公司附属公司北大资源集团投资有限公司收到证券纠纷案的仲裁申请,要求其支付相关证券涉及的本金、预期收益等合计约4.97亿元。

受北大资源大股东方正集团的牵连,北大资源的融资渠道或将进一步收窄。目前,北大方正因债务问题已经进入重整程序。北大资源则表示,北大方正进入重整程序将可能对公司股权结构产生影响。据2019年半年报显示,北大方正通过受控制公司持有北大资源61.57%的股权。

从北大资源的偿债能力来看,两大指标均较低。截至2018年末,其调整后的速动比率为0.51;调整后的现金比率为0.20。值得注意的是,北大资源反映长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”自2015年末的0.76持续下滑至2018年末的0.57,长期偿债能力下滑。

由于绿色发展乏力和部分财务指标不佳,北大资源也未能入选国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合编制发布的《2019中国房企绿色信用指数TOP50》。

2019中国房企绿色信用指数TOP50报告全文