佳兆业的喜与忧:借大湾区翻盘销量增七成,债务压力重净负债率成隐患

佳兆业集团控股有限公司(01638.HK,以下简称“佳兆业”)在经历了2年的锁盘禁售之后,借助粤港澳的布局优势,不仅成功复牌,销售额也由2016年的317亿元增长至2018年700亿元,实现触底翻盘。

2018年佳兆业实现合约销售700.59亿,总建筑面积为383.7万平方米,同比增加56.7%、37.7%;平均售价18261元每平方米,同比增加近14%。营业收入387亿元,同比增长18%;年度溢利33亿元,同比上升8%;核心净利润47.29亿元,同比增长304%。

同时,2019年一季度佳兆业继续维持2018年的增长势头。公告显示,佳兆业第一季度总合约销售约为138.4亿元,总合约建筑面积约为76.7万平方米,同比增长约75.7%及53.1%。根据克而瑞披露数据统计,佳兆业第一季度同比增幅领先TOP30房企位列第一,取得良好开局。

重仓大湾区,去化压力持续下降

2018年,佳兆业依托前瞻性战略布局、区域深耕等多重优势,精准把握市场脉动,灵活抢抓销售窗口期,实现销售合约销售面积达383.7万平方米,同比增长38%。

同时,受益于粤港澳大湾区经济的蓬勃发展,以及佳兆业多年来深耕该区域市场获得的品牌影响力,佳兆业2018年于大湾区的合约销售占本集团整体合约销售近60%,而华中及长三角地区分别贡献整体合约销售的12%及11%。

截至2018年年底,佳兆业于全国45个城市合共拥有152个房地产项目,土地储备达约2400万平方米;其中大湾区土地储备约13.1百万平方米,占整体土地储备的54.3%。而大湾区城市中,深圳及广州作为佳兆业多年来深耕的重点市场,土地储备建筑面积占比达大湾区市场的38%。

从烂尾楼改造,到旧村、旧城、旧工业区改造,2012年就在深圳、广州、珠海、东莞等地拥有30多个旧改项目,佳兆业早已成为旧改专家。按占地面积看,佳兆业是大湾区最大的旧改参与者,并拥有超过20年执行旧改项目的经验以及良好的项目转化成绩。

佳兆业目前还有未纳入土地储备的旧改储备项目占地面积约3000万平方米,99.5%位于大湾区,其中深圳及广州分别占比31.8%及31.6%,中山与惠州分别占比为23.3%及11.4%。这些项目储备预计将为佳兆业带来约1.8万亿元货值。其中,有10个旧改项目将在未来1-2年内计划供地供货,可售面积超过160万平方米,货值约909.4亿元。

财报数据显示,佳兆业2014年到2018年的平均预收账款实现稳定增长,总体增长了2.3倍,2018年佳兆业的存货近五年来首次出现下降,由1080.58亿元降至981.15亿元,降幅10.13%。

预收账款的稳步增加以及存货的下降导致佳兆业“存货/平均预收账款”指标降至近五年的最低值2.86,去化压力持续减轻。同时,2018年佳兆业的存货周转天数已下降至1000天左右,创2014年以来最佳周转效率。

另外,佳兆业的预收账款周转率自2015年起也在逐步回升,2018年佳兆业实现预收账款周转率1.13,较2017年变化不大,但依旧不及行业中位数水平,预收账款结转收入的速度仍需改善。

核心净利润翻三倍,净负债率维持行业高位

2018年,佳兆业的收入由2017年约327.79亿元增加至2018年387.05亿元,增幅为18.1%。其中93.2%的收益乃来自物业销售,6.8%来自其他分部。

佳兆业的销售毛利首次突破百亿大关达到111亿元,同比增长25%;毛利率达到29%,同比增长1.5%,毛利率增加主要归因于年内已落成及交付予买方的物业普遍售价较高。核心净利润高位攀升,同比大幅增长304%达47亿元,增幅在规模房企中位居前列。

此外,报告显示,截至2018年,佳兆业平均土地成本仅为4750元/平方米,平均售价达到18261元/平方米,较2017年同期上涨14%。可控的拿地成本使得产品溢价能力凸显。

 

负债方面,自2015年美元债务违约危机之后,佳兆业反映杠杆水平的指标一直在不断改善。

2018年佳兆业负债总额为1926.89亿元,同比增长5.07%。其中流动负债964.10亿元,同比增长7.27%;非流动负债962.79亿元,同比增长2.95%。调整后的资产负债率为80.86%,同比下降2.8个百分点;净负债率为237.32%,同比下降62.7个百分点。虽然净负债率下降幅度较大,但依然位于行业高位。

对于净负债率过高,佳兆业集团主席兼执行董事郭英成表示,佳兆业从事旧改城市更新方面投入资金较大,目前有接近100个旧改项目在发展,平均投放资金需要5年左右,导致净负债率较高。

尽管负债率有所下降,但佳兆业的融资成本却只增不减。公司2018年的利息开支为90.17亿元,比2017年的79.77亿元同比增长13.04%,相当于每天须支付利息2470万元。

2019年以来,佳兆业已经发行了多笔美元债券。1月11日,佳兆业发行1亿美元2021年到期的可换股债券,利率10.5%,用作偿还部分2月、3月到期的银行及其他借款。2月20日,佳兆业再度发行4亿美元2021年到期优先票据,利率再创新高,达11.75%。4月2日,佳兆业计划再发布公告称,其将发行3.5亿美元2022年到期优先票据,年利率11.25%,票据发行所得款项净额同样用于现有债务再融资。可见,融资成本较高也是导致佳兆业债务水平较高的原因之一。

速动比率回升,长期偿债能力持续下降

2014年至2015年,佳兆业调整后的速动比率分别为0.22和0.34,均低于标准值1,表明佳兆业这2年间的短期偿债能力较差。自2016年起,得益于流动资产的稳步增长以及对流动负债的有效控制,佳兆业调整后的速动比率开始回升,2018年达到1.18,高于标准值“1”,显示出其较好的短期偿债能力。

现金方面,佳兆业2018年调整后的现金比率为0.27,同比上升35%,但依旧不及行业中位数水平。另外,截至2018年12月,佳兆业手持现金为154.79亿元,尚不能覆盖一年内到期的流动负债169.66亿元,现金情况仍需改善。

从近5年的数据可以看到,佳兆业的长期偿债能力正在慢慢较弱。受到土储过多和融资增长的影响,2018年佳兆业反映长期偿债能力的指标“货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”同比下降15.28%至0.61,长期偿债能力较差。

曾与恒大、碧桂园比肩的佳兆业因为错失了房地产行业的黄金时期,在排行榜上的排名越来越靠后。如今,粤港澳大湾区红利已经成为了佳兆业实现弯道超车的机会所在。

而对于佳兆业较高的负债率,郭英成表示,力争将佳兆业负债控制在行业平均水平,希望到2019年底净负债率降低至200%以下。