“激进”扩强导致“加速过猛”,金辉集团杠杆攀升现金流堪忧

作为闽系房企的一员,金辉集团成立于1996年,是由香港金辉投资集团林定强先生创办的集房地产开发、物业服务、酒店开发管理三大业务板块为一体的外商独资企业。公司一直秉持“全国布局、区域聚焦、城市领先”的发展战略,23年在房地产领域前行也算小有成就。

在金辉集团接班人林宇上位之后,金辉集团一改之前的谨慎、稳健之貌,开始走“激进”的路子。据中指控股公布的2019年1-6月全国房地产企业拿地金额TOP100显示,2019年上半年金辉集团累计拿地金额共计170亿元,排在31位;期间累计拿地面积为340万平方米,位居TOP100中的24位。

2018年对金辉集团来说算是“丰收年”,报告期内实现销售额为746.8亿元,销售面积511.2万平方米。而且在2018年公司跃升中国房地产开发企业36强,中国房企品牌价值卓越12强,正可谓“名利双收”。

但是,从稳健派转向激进派,公司“加速过猛”所引发预收账款周转率持续降低、盈利能力不稳定、财务杠杆过高以及短期偿债能力承受重压等问题逐渐显现。

拿地激进,去化压力较小

截至2018年末,金辉集团拥有土地储备的建筑面积807.04万平方米,在建建筑总面积达到1123.35万平方米。据公司对外披露最新数据显示,目前整体货值是2500亿以上,储备较为充足。

而且,金辉集团在拿地方面一直表现“激进”。今年1月,金辉摘得宝坻120亩宅地;3月继续摘得宝坻63亩和55亩两块宅地;4月再次摘得宝坻61亩宅地;同月石家庄摘得两块地174亩;5月22日,金辉在武汉以28.23亿元摘得228亩土地;5月24日,金辉集团成功在廊坊收录两块待开发土地,土地面积合计251亩,总成交价18.88亿元。这也是金辉集团房企首次进入廊坊布局。

据2019年1-6月全国房地产企业拿地金额TOP100显示,2019年上半年金辉集团累计拿地金额共计170亿元,排在31位;期间累计拿地面积为340万平方米,位居TOP100中的24位。

就目前来看,金辉集团在建房地产项目及土地储备充足。

金辉集团的存货逐年增长,由2015年的231亿元到2018年增长约至746亿元,累计增幅达3.22倍,复合年化增长率达80.52%。而平均预收账款则从2015的138亿元,到2016年略微下降至131亿元,然后持续上升,在2018年平均预收账款达319亿元,复合年化增长率达57.79%。

2015至2018年金辉集团存货/平均预收账款指标分别为1.68、2.43、2.71、2.34,该指标在四年里平均值为2.29,低于行业1/4分位数,表明公司存货的去化压力较小。

2018年度,公司实现结转面积139.73万平方米,房屋销售收入151.05亿元,销售收入同比增长29.83%。截至2018年底,金辉集团房地产项目去化情况良好。其中,报告期内公司已完工项目销售去化率平均约为90%,在建项目销售去化率平均约为89%,整体去化速度较快。

另外,公司房地产开发项目主要位于一线、环一线以及二线核心城市,项目去化表现良好,能够为公司持续发展提供有力支撑。

考查公司营运能力的另一指标--预收账款周转率,用来衡量预收账款结转收入的速度。自2016年开始,金辉集团的预收账款周转率便开始持续下降。其中2017年公司预收账款周转率由2016年的1.37锐降至0.68,同比下降达50.36%;而2018年该指标直接降为0.50,同比下降26.47%,为近5年来最低值。在营运方面,金辉集团预收账款结转收入的速度还有待提高。

营收下滑,期间费用率上升

2014年-2018年金辉集团的营业收入呈倒“波浪式”变化。

公司营业收入在2014年-2016年持续增长,其中2016年实现近5年最高营收约180亿元,自2016年过后,便开始走下坡路,在2017年公司营收降至124亿。

据悉,造成公司营收滑坡的主要原因是金辉集团在2017年实现结转的销售项目中合作开发类项目占比较大,相关项目产生的收入未纳入公司合并范围,而是以投资收益的形式为公司贡献利润,从而造成公司营业收入所有下降。2018年公司实现营收161亿元,同比增长了约29.84%。

另外,公司近五年的毛利率变化也不稳定。金辉集团的毛利率在2014年达到33.3%后,持续走下坡路,2017年降至17.35%。而2018年公司毛利率又攀升至33.46%,同比增长达92.85%。

2014年至2018年公司的期间费用率整体呈持续增长趋势。2014年公司期间费用率为6.85%,在2015年有所回落后持续增长,2018年期间费用率增长为12.15%。

从期间费用率可以看到,公司2018的销售费用、管理费用和财务费用都大幅度变动,同比涨幅均超过35%。其中,管理费用增加主要是因为本期新设公司较多导致员工薪酬和行政费用增加;而销售费用和财务费用的增多则主要是因为随着公司经营规模的不断扩大,公司在销售方面的投入力度加大以及公司融资规模增加导致利息支出增加。 

财务杠杆水平偏高,短期偿债能力减弱

标准排名用调整后的资产负债率与净负债率来分析房企的财务杠杆水平。2018年金辉集团反映杠杆水平的指标均有不同程度的上升。

截至2018年末,金辉集团流动负债755.70亿元,非流动负债299.08亿元,合计负债总额1054.78亿元。金辉集团近5年调整后的资产负债率呈现上升趋势,2018年调整后的资产负债率达到79%,较2017年末提升了1个百分点,超过标准排名统计的100家上市房企中位数。

公司近5年的净负债率也不稳定,2014年至2018年公司调整后的净负债率分别为58%、27%、91%、72%和78%。

整体来看,处于加速扩张的金辉集团,财务杠杆水平处于行业较高位置,“激进”前行还需要防范财务风险。

 

2014年至2018年金辉集团调整后的速动比率分别为0.69、0.44、0.96、0.94和0.92,该指标在近三年有所上升,但是均小于行业标准值“1”,说明公司短期偿债能力还是略显不足。

金辉集团近3年的调整后的现金比率持续下降,该指标由2016年末的0.46,到2018年底直接骤降降为0.07。

截至2018年底,金辉集团手持现金及现金等价物共约25.16亿元,但是其扣除预收账款的之后的流动负债仍高达342.61亿元,使得公司调整后的现金比率骤降为0.07,远低于100家上市房企的中位数,公司现金流不足以覆盖短期偿债存在巨大的压力。

尽管从投资角度来看,现金及现金等价物只能产生很少的收益,企业为了提高了现金的使用效率,一般只留够短期内足够公司周转的现金就好,但同时需要预防现金流动性不足而导致的短期偿债风险。

短期偿债能力欠佳,但反映金辉集团长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”2018年为0.94,较2017年的0.59同比增加了59.32%,远高于行业平均水平,显示公司长期偿债能力较强。