90后二代接班遭遇股价闪崩,福晟国际盈利下滑偿债不足

在资本市场中从来不缺故事。如果一家上市公司的股价出现异常波动通常都是有重大利好或重大利空消息引起,而福晟国际(00627.HK)确是一个例外。

10月9日,福晟国际股价出现断崖式下跌,跌幅达到34.21%。次日情况不仅不见好转,且跌幅继续步扩大,一路暴跌62%。两日暴跌逾75%后,在10月11日,福晟国际股价又上扬86.32%。截至11日收盘,福晟国际的股价仅为0.177港元/股,市值20.12亿港元。

对此,福晟国际发布公告表示,经董事会确认,并不知悉有关该等股价或成交量变动的任何原因,同时董事会亦确认公司运作一切正常。这究竟是怎么回事呢?

回顾福晟国际近期的市场表现,不管是半年报的业绩,还是近期收并购的项目公司,并无指向股价异常的因素存在。没有导致股价异常的因素,股价却出现“闪崩”,福晟国际引起了资本市场的关注。

在国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》 中,福晟国际绿色信用指数为62.8,绿色信用等级B,排名行业第40位。

二代接班,股价“闪崩

福晟国际的故事并不少,“借壳上市”、“子承父业”、“股价异常波动”。

自2006年首次提出上市后,闽系房企福晟集团历时11年,最终在2017年底通过反向收购借壳佑威国际,潘伟明圆了港股上市梦。

2017年12月1日,香港上市公司佑威国际发布福晟集团以19.43亿港元反向收购佑威国际(后更名:福晟国际)正式完成的公告,即包括反向收购、清理原上市公司部分资产、股票配售及发行可换股债券等交易事项均已于当日正式完成。此时,福晟集团正式登陆香港资本市场,福晟集团创办人潘伟明正式成为福晟国际的执行董事兼董事会主席。

在上市后福晟集团并没有将主要资源置入上市公司体系内,仅装入福晟集团旗下6个长沙项目资产,总建筑面积143.97万平方米,集团和上市平台呈独立发展状态。

上市后福晟国际加速扩张规模。2018年的后三个季度,福晟国际累计收购7个项目,应占总建筑面积约82万平方米。截至2019年6月30日,福晟国际共拥有14个正在开发及待售的项目,总建筑面积约为166万平方米,权益建筑面积约137万平方米。另外,福晟国际还持有3个物业,应占集团总建筑面积6.3万平方米。

在规模大肆扩张的同时,公司的净资产增速明显。2018年,福晟国际净资产17.81亿元,同比增长517%;今年上半年末,公司净资产27.86亿元,增幅约为56.4%。

半年报显示,报告期内公司实现营业收入2.99亿元;归母净利润为1.16亿,扣非归母净利润约0.73亿元,福晟国际开始扭亏为盈。

此后,9月9日,福晟国际发布一则“家族继任计划”的公告称,公司最终控股东潘伟明于9月7日将所持公司全部已发行64.16亿股份以馈赠形式授予其子潘浩然。转让事项后,28岁的潘浩然成为公司最终控股股东,持股比例为56.45%。

子承父业在房企中不是新鲜事。从履历来看,潘浩然先后获得中国暨南大学经济学学士、英国谢菲尔德大学财务及会计学硕士学位。2014年底,潘浩然加入福晟集团,主要负责协助董事会主席进行投资及融资管理。这意味着潘浩然早在五年前就为接班做打算,9月9日公告一出潘浩然正式接手福晟国际。

不过,潘浩然刚接手月余,便迎来第一道难题。10月9日,福晟国际股价出现断崖式下跌,跌幅达到34.21%。10月10日,情况不仅不见好转,且跌幅继续步扩大,一路暴跌62%。两日暴跌逾75%后,在10月11日,福晟国际股价又上扬86.32%。截至11日收盘,福晟国际的股价仅为0.177港元/股,市值仅剩20.12亿港元。

针对近期股价及成交量的波动如此喜剧性的一幕,福晟国际发布公告称,公司董事会已就股价下降及成交量上升进行自查,并不知悉股价波动及成交量变动原因。

有专业人士分析,福晟国际股价下跌很可能是券商新规导致个人投资者股票爆仓,而个人投资者并没有补充资金实力。也有人分析,由于福晟集团大量项目尚未装入福晟国际,此次股价风波之后,或将加速福晟集团资产注入的速度。

增收不增利

 

自借壳上市以来,福晟地产的存货规模逐渐上升。2018年公司存货达78.24亿元,2019年上半年上升17.08至91.6亿元。在预收账款方面,福晟国际的平均预收账款同样也在上升,2018年福晟国际平均预收账款为26.45亿元,2019年上半年为44.75亿元。

2019年上半年,反映福晟国际去化压力的指标“存货/平均预收账款”数值为2.05,较2018年的2.96,下降了30.74%,但仍低于行业1/4位数,去化压力小。

从预收账款周转率来看,2019年上半年该指标为0.07,较2018年底的0.47下降了85.1%,处于行业低位,报告期内有较多的预收款项还未结转营收,公司销售结转效率有待加强。

 

半年报数据显示,福晟国际上半年实现营业收入2.99亿元,同比增长313.23%。其中,物业销售贡献收入2.71亿元,主要来自长沙的克拉美丽山庄及兴汝金城;租金贡献收入2862.7万元,主要来自香港企业广场三期及长沙福晟国际金融中心的物业。

但是营业收入爆增的同时,福晟国际的利润却出现下滑,在报告期内实现净利润1.05亿元,同比下降38.6%。不过,福晟国际的毛利大幅的增长221%至7680万元。

对此,福晟国际于8月20日发出盈利预警,并指出:“福晟国际预期集团于报告期内实现税后利润较过往期间受已发行的可换股债券的衍生工具部分公允值变动实现收益及兑换收益的影响而有所减少,但在经营方面,报告期内集团所出租的物业实现估值收益,且物业销售营业额及毛利均较过往期间上升。”

在费用管控方面,2019年上半年福晟国际的期间费用率由年初的14.12%上升至38.12%,该费用的上升主要系2018年末福晟国际实现营业收入为12.56亿元,而今年上半年仅实现营业收入2.99亿元。

资产负债率高达137%,短期偿债能力较弱

在加速扩张之余,福晟国际的财务杠杆率虽依然保持在高位,调整后的资产负债率和净负债率一直保持下降状态。得益于公司资产总额由期初的94.82亿元,到期末增加至113.51亿元。半年报显示,截至2019年6月30日,福晟国际的调整后的资产负债率为137.14%,相比2018年年末的164.75%,下降了27.61个百分点。公司的净负债率也从期初的77.40%下降至69.18%。该指标的增加主要系报告期内所有者权益由期初的17.81亿元增加至27.86亿元。

值得注意的是,截至6月30日,福晟国际的调整后的速动比率为0.68,不及标准值“1”,处于行业较低水平。公司调整后的现金比率为0.31,较期初的0.53下降了22个百分点,主要系福晟国际银行结余及现金约为9.85亿元,较期初12.90亿元下降了23.64%。报告期末,福晟国际银行及其他借贷总额约为49.85亿元。其中,一年内到期的借贷金额为23亿元,手握现金不足以覆盖短期债务。

综合上述两个指标来看,说明福晟国际短期偿债能力低,财务稳健性弱。

从反映长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”来看,2019年上半年该指标为0.65较期初的0.75下降了10个百分点,处于行业中等水平。该指标的降低主要系为适应规模扩张公司负债总额从期初的98.95亿元,到报告期末增加至114.10亿元。

二代刚接棒紧接着便遭遇股价重挫、市值缩水,潘浩然能否用好福晟国际上市平台这张牌,还有待时间的考验。不过,除了股价问题外,福晟国际最大的问题在于公司目前负债率过高、现金流紧张以及短期偿债能力不足。通过注入项目资产或是其他方式解决公司持续经营问题,才能让公司股价回到正轨。

2019中国房企绿色信用指数TOP50报告全文