上市首年销售千亿负债率双降,正荣地产毛利较低长期偿债欠佳

对于正荣地产(06158.HK)来说2018年是有特殊意义的一年。上市首年即破千亿,同时有效打通融资渠道,净负债率大幅下降109%,实现了规模与负债的平衡。

2018年,正荣地产实现合同销售额1080.17亿元,同比增长54.0%;实现合约签约面积644.30万平方米,同比增长69.8%;营业收入264.53亿元,同比增长32.3%;毛利60.21亿元,同比增长42.8%;股东应占利润21.21亿元,同比增长50.5%;股东应占核心利润19.52亿元,同比大增70.7%。

在2018年业绩会上,正荣地产执行董事兼董事长黄仙枝表示,2019年设定的合约销售目标为1300亿元,增长20%。

5月7日,正荣地产公布了2019年前四个月的业绩,截至2019年4月30日止4个月,该集团连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为352.72亿元,合约销售建筑面积约为231.4平方米及合约平均售价约为每平方米15200元。正荣地产2019年前4个月已实现年度销售目标约27%。

在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中,正荣地产以64.71的综合得分,位列第25位。

逆周期拿地土储增加60%,去化压力略增

在正荣地产的千亿销售额中,一线城市占比3.8%、二线城市占比84.8%、三线城市占比11.4%,苏州、南京、南昌三座城市占据前三。长江三角洲经济区、海峡西岸经济区、中国中部经济区、环渤海经济圈及中国西部经济区分别贡献约52.7%、25.8%、14.1%、5.6%及1.8%。

2013年开始,正荣地产就开始启动全国化布局,深耕长三角、环渤海、海西和中西部四大经济区,2018年是正荣地产全国性布局深化之年。为顺应交通网络发展快速、地域边界日益模糊及城市集群发展,正荣地产采取“聚焦都市圈、区域深耕”的策略。

2018年正荣地产继续实施逆周期拿地,储备了丰富的低成本优质土地储备。新增总建筑面积为1114万平方米,共57幅土地。同时,正荣地产的业务已经拓展至成渝及华南区域,形成了全国六大区域布局。

截至2018年末,正荣地产于全国28个城市,共拥有建筑面积2456万平方米的土地储备,同比增长60.98%,每平方米土地的平均成本为4491元,约超过70%的土地储备位于一、二线城市。

2015年至2017年间,正荣地产反映去化压力的指标“存货/平均预收账款”逐年下降。2018年,正荣地产的存货为757.76亿元,同比增长26.6%,平均预收账款为432.37亿元,同比增长20.2%,存货的大幅增长导致正荣地产“存货/平均预收账款”指标由2017年的1.66增长至2018年的1.75,显示出较强的去化能力。

同时,正荣地产的预收账款周转率近年来整体呈现持续上升趋势。2018年正荣地产的预收账款周转率升至2015年以来的最高值0.61,但不及行业1/4分位数,预收账款结转收入的速度仍然有待提高。

利润大幅增长,期间费用率连续5年下降

 

2018年,正荣地产实现营业收入额264.5亿元,同比增长32.3%,其中物业销售收入占比99%,为261.8亿元,同比增长31.7%;租金收入为1亿元,同比增长46.9%;物业管理收入5661万元,同比增长45.8%,另外还有管理服务收入1.1亿元,同比增长3806.2%。其中销售物业的已确认平均售价约为17445元/平方米,较2017年的13116元/平方米增加33.0%,主要由于房产现行市价相对较高的长江三角洲经济区及环渤海经济圈拉动。

相较于收入来说,正荣地产的利润增长更为突出。2018年,正荣地产获得毛利润为60.2亿元,同比增长42.8%;净利润22.3亿元,同比增长46.8%,其中归母净利润为21.2亿元,同比增长50.5%,归母核心净利润为19.52亿元,同比增长70.7%。相对应的毛利率由2017年的21.1%上升至22.8%,股东应占核心利润率由去年同期5.7%提升至7.4%。值得注意的是,虽然正荣地产的利润实现了较高幅度的增长,但22.8%的毛利率仍处于行业低位。

在利润增长的同时,正荣地产的期间费用率也逐步得到控制。2018年正荣地产的期间费用率为7.43%,实现连续五年下降,同比下降约1.2个百分点。综合来看,正荣地产的盈利能力正在逐步增强。

净负债率骤降,偿债能力增强

 

此前,正荣地产依靠高融资、急扩张的发展路径,背上了较大的包袱。上市之后正荣打通境内外融资渠道,通过多元化融资方式,有效改善自身债务结构。

2018年,正荣地产通过境内发行了资产支持证券35亿元,公司债20亿元,境外发行美元优先票据7.6亿美元。2019年1-3月,公司累计新发行7.8亿美元的美元债,公告显示2019年正荣地产境内外融资成本呈下降趋势。

截至2018年末,正荣地产的负债总额为1169.2亿元,同比增长24.1%,其中尚未偿还银行及其他借款381.71亿元,较2017年的400.61亿元减少4.7%,境内公司债券及优先票据83.21亿元较2017年的20.02亿元增加315.6%。

同时,公司对债务结构进行了优化,以长债置换短债,使得短期借款占比下降。2018年,正荣地产扣除预收账款之后的资产负债率为74.03%,同比下降7.6个百分点,净负债率大幅下降109.2个百分点至74.04%。上述两项指标均低于行业中位数,显示公司上市后债务结构持续改善。

 

2018年,正荣地产调整后的速动比率为1.18,高于标准值“1”,这表明正荣地产有足够的流动资产来偿还流动负债。同时,正荣地产期末手持现金225.39亿元,同比增加55.1%,导致调整后的现金比率同比上升26.8%至0.52。上述两项指标高于行业3/4分位数,显示出正荣地产较强的短期偿债能力。

长期偿债能力方面,近年来正荣地产反映长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”一直在行业中位数之下呈现小范围波动,2018年该指标为0.56,同比增长7.7%,略高于行业1/4分位数,长期偿债能力较弱。

上市首年,正荣地产成功实现了“2018年将净负债率降至100%以内”的承诺,同时也完成了规模的增长。而对于毛利率较同行有所偏低的问题,正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟表示:“未来毛利率还会改善基于两个方面。一个是平均的融资成本,在2019年慢慢会下来。第二个是整个限价的压力比以前下滑,总体来说我们整个毛利率会逐步慢慢改善。”