信达地产遭遇“地王后遗症”

两年前踏错节奏、频拿地王的信达地产(600657.SH)在遭受“地王后遗症”带来的痛苦。信达地产的第三季度报告显示,今年前9个月,信达地产累计实现权益销售合同额159.8亿元,同比减少33.04%;房地产权益销售面积94.08万平方米,同比减少13.5%。同时,前三季度,信达地产实现营业收入为87.06亿元,同比增长9.48%;归属于上市公司股东的净利润6.14亿元,同比减少30.82%。

销售下滑,盈利能力衰退

从信达地产近五年的销售业绩来看,2015年-2018年信达地产的权益销售合同金额分别为105.2亿元、169.07亿元、224.71亿元和309.68亿元。虽然销售额逐年增加,但同比增速在下滑。在过去的4年中,分别为66.5%、69.07%、32.91%和37.81%。可见,信达地产的销售增速在2017年和2018年较之前两年明显放缓。根据有关机构数据显示,2018年信达地产的销售业绩排名由2015年的98位掉至112位,销售增速已经低于行业增速。

综合信达地产2019年半年报及三季报的数据,2018年上半年信达地产的权益销售合同金额为101.94亿元,同比减少29.03%,而截止到今年第三季度这一降幅已经增至33.04%。同时,权益销售面积也由半年报中12.86%的正增长变为-13.5%的负增长,权益销售金额及面积均出现不同程度的下降。

今年前三季度信达地产不仅销售业绩下滑,盈利能力也开始走下坡路。在半年度成绩单中,信达地产的净利润同比大增112.76%,首次突破20亿达到21.51亿元。然而信达地产的三季报显示,截至第三季度,信达地产共录得营业收入87.1亿元,同比增长9.5%;净利润仅为6.68亿元,同比下降30.2%;归母净利润为6.1亿元,降幅接近三成。

标准排名发现,导致信达地产增收不增利的直接原因是营业成本的大幅增加。三季报数据显示,信达地产1-9月营业成本为62.13亿元,增幅为17.8%,这一增长幅度近乎达到营业收入增幅的两倍。同时,信达地产前三季度的毛利率同比下降5.1个百分点至28.6%,净利率同比降低4.5个百分点至7.9%。

实际上,信达地产的盈利能力下降与其在2015年和2016年大力收割“地王”项目不无关联。

2015年6月2日,信达地产以44.2亿元的价格竞得广州天河地块,楼面价18500元/平方米,溢价率16%;之后不足两个月,信达地产又以总价33.6亿元的价格抢得合肥滨湖地块,楼面价7295元/平方米,溢价率91%,成为当时滨湖地区总价和楼面价“双料地王”。

信达地产自此名声大躁。一家在行业内的小公司何以接连拍下地王?实际上,信达地产的母公司是我国四大资管公司之一,且中国信达资产管理股份有限公司隶属于财政部。相关数据显示,2016年信达地产的融资成本只有2%,同时,其母公司信达资管还通过基金进行股、债权投资和通过基金吸引合作对象等方式为信达地产补仓,大量的资金支持使得信达地产在土地市场更加放肆挥霍。

拥有央企背景的信达地产并没有放慢脚步。2016年1月6日,信达以33.9亿元的总价、36679元/平方米拍下南星单元B-02地块,刷新杭州之前25803元/平方米的单价记录。同年5月27日,距信达地产拍下杭州单价地王不到半年时间,信达地产再以123.18亿的天价拍下奥体地块,楼面价21575.78元/平方米,溢价率达95.95%,该项目成为杭州历史上总价第一的地王。

2016年6月1日,在上海举行的土地拍卖会上,24家主体企业参与竞拍上海宝山两个地块。该地块的起拍价为14.39亿元,楼面价9163元/平方米。最终,信达地产以58.05亿元的总价夺得该地块,折合楼面价36962元/平方米,溢价率超过300%。

短短一年时间,市值不过百亿规模的信达地产狂掷352亿重金抢地,分别在广州、合肥、上海、深圳、杭州等地新增的10个地块,其中7宗是地王。

杠杆过高,偿债能力较弱

显然,信达地产踏错了市场节奏。在收割完诸多“地王”之后,2016年9月“930”调控新政出台,并逐渐蔓延至全国。严格的调控政策让信达地产高价获取的地王项目如同烫手山芋,要么去化缓慢、要么囤积在手。

截至今年第三季度,在信达地产并表的5个“地王”中,合肥包河“地王”于2018年下半年开始预售。由于土地成本偏高,项目的销售均价超过2万元/平方米,明显高出周边同类型的产品和二手房的价格。公开信息显示,目前该项目的去化率在50%左右,另有约一半的体量尚未开工。上海顾村“地王”两宗地于2017年和2018年先后开工,该项目仍处于在建状态,至今未产生任何销售业绩。

从存货来看,由于信达地产在2015年-2016年不断斩获地王项目,其存货出现了相应的增加,分别为317.23亿元、456.14亿元,其中2016年的增幅为43%,与以往年份相比增幅较大。今年前三季度信达地产新开工面积为73.6万平方米,仅为去年同期的41%,新增土储44.7万平方米,仅为去年同时期的55%。综合来看,信达地产扩储意向并不强烈。

自从抢拍地王开始,信达地产的杠杆就一直居高不下。调整后的资产负债率自2014年的75.39%增至2017年的82.72%,而净负债率自2015年起始终高于200%,并在2016年达到顶峰为311.43%。受财务并表影响,2018年信达地产的资产总额同比增长41.04%至1014.83亿元,所有者权益同比增长107.4%至208.75亿元,导致2018年信达地产调整的资产负债率及净负债率分别降至72.69%和79.06%。截至2019年第三季度,信达地产调整后的资产负债率为70.83%,较年初下降约1.9个百分点,净负债率为105.39%,较年初增长约26.3个百分点。

同时,今年前三季度,因收回往来款及销售回款减少,信达地产经营活动产生的现金流量净额为同比减少45.86%,投资及筹资活动产生的现金流量净额分别为-33.72亿元和-59.44亿元。截至2019年9月末,信达地产货币资金为134.28亿元,调整后的现金比率为0.42,同比下降25%。调整后的速动比率为0.81,同比下降20.6%,短期偿债能力减弱。

而反映长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”为0.63,较上年同期的0.64变化不大,长期偿债能力堪忧。据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》 显示,信达地产未上榜。

目前,信达地产已经开始通过转让股权来改善资金状况。今年6月,信达地产将旗下的广东嘉骏投资置业有限公司、湛江市兰花房地产开发有限公司、湛江市云宇房地产有限公司的全部股权进行转让。曾经的“地王收割机”,如今负债高企、业绩不佳,漩涡中的信达地产正在自食苦果。

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