德信中国:降杠杆效应明显,合作开发占比高

伴随着5月28日股市收市,明晟(MSCI)2019年5月股票市场指数半年度检讨结果正式生效。作为中国小型股指的代表,上市未满半年的内房股德信中国(02019.HK)被入选为新增成分股。直至消息落地,德信中国的股价出现了小幅上扬。

作为一家根植于浙江的房企,德信中国在2019年2月正式登陆香港资本市场。从公布的首份财报来看,德信中国2018年取得了不俗的业绩。但土地储备倍数极低及大规模的合作开发正在制约其规模扩张。

规模攀升,降杠杆效应明显

财报显示,2018年德信中国的合约销售额、合约销售面积分别为396亿元、234万平方米,较2017年分别上涨38%、31.5%。全年营业收入82.12亿元,同比增长25.3%;毛利31.23亿元,同比大幅增长103.8%;净利约18.41亿元,同比增长119.3%;公司拥有人应占利润14.53亿元,同比增长97.1%。

单从德信中国财务数据来看,上述指标各项增长率的确抢眼。从过往4年的历史数据来看,上市之后德信中国的财务数据确实得到了明显优化,尤其是杠杆水平出现大幅下降。

在2015年至2018年,德信中国合约销售额分别为61亿元、72亿元、151亿元、396亿元,并完成了2018年350亿元的年度销售目标。同一时期,德信中国的毛利分别为5.92亿元、9.08亿元、15.33亿元、31.23亿元,毛利率分别为10%、13%、23%、38%。同期的EBIT则为6.80亿元、14.77亿元、21.30亿元、39.55亿元,资产报酬率为4%、7%、6%、8%。

整体来看,德信中国用3年的时间跃升为百亿房企,用了1年时间销售额就逼近400亿元大关。除了销售规模大幅增长,盈利能力也在不断提升,同时期间费用率也在持续攀升,分别为14%、13%、21%、22%。

在做大盘子的同时,德信中国的周转速度也在加快。在2015年至2018年,其存货周转率(存货/平均预收账款)分别为1.24、1.34、1.53、1.55。同期预收账款周转率则出现了小幅下降,过去4年中分别为0.69、0.87、0.57、0.45。预收账款周转率的放缓,意味着德信中国营业收入结转的速度在变慢,主要有两方面的缘由,一是主动为之,保证报表的可看性;二是楼盘交付的时间在延长。

对德信中国而言,最为显著的是负债水平大幅降低、资本结构不断优化。2015年至2018年,德信中国负债总额分别为146.88亿元、196.40亿元、332.33亿元、427.41亿元,调整后的资产负债率为84%、88%、89%、76%;调整后的净负债率为279%、435%、276%、68%。在过去的几年时间里,德信中国的净负债率一直保持三位数,直到2018年才降至两位数,这主要归功于德信中国在港成功上市。

公开资料显示,德信中国全球发售约5.32亿股,每股发售价为2.80港元,发售后所得的款项净额为13.73亿港元。上述IPO直接拉低了德信中国的杠杆水平,偿债能力也进一步向好。

财报显示,德信中国调整后的现金比率由2017年33%上升为2018年的44%,长期偿债能力则有2017年的0.69增长至2017年的0.87(见图3)。截至2018年12月31日,德信中国拥有现金及现金等价物约为74.87亿元,为未来的扩张提供了充足的空间。

合作开发占比较高

招股书显示,德信中国成立于1995年,在2005年将总部搬迁至杭州。经过23年的发展,德信中国已经成为浙江省的综合性房地产开发商,并形成了“一体两翼”的业务结构,以住宅开发为主,涉及商业、酒店、产业小镇等。

作为区域性房企,德信中国自成立以来,其主要的布局区域位于浙江及长三角地区。截至2018年12月31日,德信中国的土地储备为683.38万平方米,其中有109个项目位于长三角地区的16座城市。

从城市布局来看,温州、杭州、湖州等城市分别占据德信中国土地储备的前三位,拥有土地储备建筑面积为134.66万平方米、130.62万平方米、97.44万平方米,其在总土储中的占比分别为19.7%、19.1%、14.3%。

近年来,德信中国开始全国化的拓展布局,不断加大拿地速度。除了长三角,还进军武汉、合肥等地。在上市之时,德信中国执行董事兼董事长胡一平就表示,在未来的布局中,德信立足浙江、深耕长三角的大方向依然没变,不过,也会继续关注全国的一些中心城市。

从土地储备倍数来看,标准排名选取了朗诗绿色地产、保利置业等公司作为对比,上述两家公司在2018年的销售额分别为381.5亿元、408亿元,销售规模与德信中国接近。其中,朗诗的土地储备倍数为3.42、保利置业为9.03,而德信中国仅为2.92,远低于上述两家公司。 

除了土地储备倍数较低,德信中国的合作开发占比也较高。在2018年,德信中国共收购了22幅土地,分别位于杭州、温州、湖州等地,可供销售的建筑面积为234万平方米。

其中,德信中国的权益占比超过50%的地块仅有9块,占比约为40.9%。而在期内开发的项目共有107个,权益占比超过50%的约为46个,剩余的61个全部为合营、联营项目,占比超过57%。

此外,德信中国在给合营企业及联营公司借款提供的担保额度也由2017年的13.93亿元增长到15.87亿元。