“踏不准节奏”的远洋如何突围?

10月,远洋集团(03377.HK)发布2019年9月未经审核营运数据。在1-9月,远洋集团累计实现销售额889.2亿元,同比增长26%,完成今年1400亿元销售目标的63.51%;累计签约面积约为437.81万平方米,比去年同期上升35%。

掉队的远洋集团虽已跨入千亿阵营,但其增速仍然赶不上其他房企的跳涨步伐。在激进与谨慎的交替徘徊中,远洋集团迫于无奈重回三四线城市,却面临新的隐忧。

规模跳涨之困

数据显示,在2019年上半年,远洋集团共购入6副土地及1个成熟项目,总楼面面积为102.6万平方米。相比2018年,远洋集团全年购入59副土地及2个成熟项目,总楼面面积1018.1万平方米。通过数据统计不难发现,远洋集团在2019年上半年购入的土地楼面面积仅为2018年全年的十分之一。为此,在半年报中,远洋集团表示,“谨慎获取土地,不冒进、不盲从”。

与其它房企相比,远洋集团在近年的土地市场趋于保守。从土地储备来看,近5年来远洋集团土地储备整体呈上升趋势。在2014-2018年远洋集团土地储备分别为1988万平方米、1992.1万平方米、2169.9万平方米、3408.8万平方米和4044.4万平方米。具体到各年份中, 2014-2016年的土储规模增速缓慢,2017年大幅增长57.09%至3408.8万平方米,2018年同比增长18.65%。但今年上半年,远洋集团土地储备较2018年末下降3%至3925万平方米。

从城市布局方面,远洋集团在今年上半年总土地储备仍然以二线城市为主,占比52%。与2018年末相比,一线城市土储占比下降,三四线城市土储占比上升。

从区域分布来看,京津冀地区为远洋集团的重仓地。2014-2016年远洋集团在京津冀地区的土地储备分别为783.8万平方米、823.4万平方米、929.9万平方米,分别占当期总土储近4成。2014-2016年远洋集团在华中、华南地区的土储也实现小幅增长。值得注意的是,在东北地区的土储呈现逐年下降趋势。    

          

土地市场的保守,直接导致远洋集团的销售额增速缓慢。2018年远洋集团跨入千亿房企行列,其合约销售额为1095.10亿元。而早在2009年,远洋集团就进入百亿阵营,实现合约销售额143.16亿元。从百亿到千亿,远洋集团整整走了9年。同样是百亿到千亿,万科仅用了6年时间。与同行相比,远洋集团的规模增长的确有点慢。但与自己相比,远洋集团的增速也令人吃惊。在2014年、2015年,远洋集团的合约销售额分别为401.42亿元、405.37亿元,同比增速仅为1%。

远洋集团也曾在土地市场颇为激进。在2009年和2010年其分别以467%的溢价率以及40.8亿元单价拿下北京市大兴区亦庄地块及“大望京”地块,并刷新了当时北京土地市场拿地不超过300%溢价率的纪录以及单价地王。但严格的政策限制随之而来,2010年“国十条”出台,远洋集团的“地王”变成烫手山芋。

远洋集团执行董事兼行政总裁李明在2016年半年报业绩会上表示,“远洋在历史上经历过地王的滋味,拿地王不是成熟开发商做的事,现在已经过了土地储备越多市值越高的阶段,反而土储越多、风险越大。”而2017年半年报业绩会上李明终于松口表示“如果市场好,多花点代价增加土储也可以,无非多花点钱”。

然而,时运不济,远洋集团总是踏错市场的节奏。一步慢步步慢,即便远洋集团想要实现规模的快速增长,其必须以超越同行的增速实现翻转。但从远洋集团的土地储备来看,其增速仍然要画个问号。

重回三四线,隐忧重重

从远洋集团的城市布局来看,在今年上半年,张家口、秦皇岛、嘉兴、滁州、常州、台州、绍兴、温州、漳州等三四线城市对其销售额都有贡献。重回三四线城市,亦是远洋集团的无奈之举。

早在2014年,远洋集团提出聚焦一二线城市,退出三四线市场的决定,将三四线600万平方米的土地剥离。此后,远洋集团又陆续将项目的区域布局拓展至三四线城市。在2017年和2018年,远洋集团来自一二线城市的合约销售额占比均超过90%,三四线的贡献不到10%。

由于在2014年远洋集团退出三、四线市场,此后错过2016和2017年初之间的三四线“去库存”的时机,未能顺势实现规模的扩张。

聚焦一二线城市之后,一线城市的土地市场不仅竞争激烈,而且地价高企,房企往往是联合作战。然而,一线城市的土地资源毕竟有限。远洋集团逐渐将京津冀的项目拓展至张家口、秦皇岛、廊坊等区域。在2016年,北京地区的物业开发业务在远洋集团营业额中占比为41%,到2017年该比例下降至24%。从今年上半年的拿地情况来看,远洋集团获取的土地主要集中在二三线,分别位于福州、贵阳、青岛、太原、西安等地,一线城市未有任何收获。而二线城市的销售额难以支撑整个远洋集团的规模扩张。

重回三四线之后,远洋集团的总土储平均成本持续上升。2017-2019上半年,远洋集团的总土储平均成本分别为6400元/平方米、7000元/平方米和7100元/平方米,呈逐年上升趋势。土地成本持续上升势必会压缩公司的利润空间,未来的盈利能力会受到考验。

                           

从盈利能力来看,远洋集团在2014年退出三四线城市后毛利率有所上升。在2014年到2017年间,其毛利率分别为21.00%、20.61%、22.10%、25.52%。在随后的2018年和2019年上半年,毛利率开始呈现下滑之势,分别为20.01%、20.39%。由于一线城市的项目占比逐渐减少,二三四线城市的项目占比开始上升,其毛利率仍有走低的趋势。

此外,从成本控制来看,2014-2019年上半年远洋集团期间费用率呈上涨趋势,由2014年的5.98%一路上涨至2019年上半年的13.60%,达到近几年的最高。其中管理费用上涨最为明显,同比大幅上涨69.01%至8.62亿元;财务成本上涨也较快,同比增长36.92%至9.12亿元;销售费用为4.67亿元,同比增长22.57%。因此,远洋集团在合理布局区域的同时,应加强成本管控。

尽管财务费用有所上升,但从融资成本来看,2019年上半年远洋集团加权平均利率由2018年同期的5.26%小幅上升至5.43%,仍在行业中占据较为有利的融资优势。 从偿债能力方面来看,2019年上半年,远洋集团持有现金319亿元,短期负债为113亿元,现金短债比达到2.82,处于行业较高水平,远洋集团短期偿债风险较小。

                 

据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》 显示,远洋集团的绿色信用指数为70.1,绿色信用等级BBB,排名行业第23位。在融资环境逐步收紧的背景下,远洋集团能否凭借融资优势突破规模增长的桎梏,仍然值得期待

2019中国房企绿色信用指数TOP50报告全文