营收增长乏力,债务逐年加重,海伦堡再度冲刺IPO

5月2日,内房企海伦堡中国控股有限公司(以下简称”海伦堡”)向港交所递交上市申请,建银国际和招银国际担任联席保荐人。

值得注意的是,这已经是海伦堡自2018年10月22日之后第二次递交上市申请,而半年前递交的招股书已经显示失效。二次冲刺IPO也令海伦堡一度成为行业焦点。

错失黄金期

海伦堡于1998年在广东省开始开展业务,与碧桂园等粤系房企成立于同一时期,其前身为广东中颐投资集团有限公司。

经历了20年的发展,海伦堡的营业收入仍然维持在百亿上下的规模,或许是由于其掌门人黄炽恒在2014年认定房地产行业已步入困难期,进而错失了行业发展的黄金时期。同时,海伦堡此前一直深耕珠三角地区,并没有及时开展全国性布局,也是导致其落后同期房企的原因之一。

目前,海伦堡专注于住宅物业的开发与销售。根据公司的业务策略,现已扩张至开发商物业及创意科技园,以增加收入来源的广度及稳定性。

招股书显示,截至2019年1月31日,海伦堡拥有122处物业项目或项目阶段,土地储备总量约为2370万平方米,包括29个未售可出售建筑面积及可出租建筑面积约为150万平方米的已竣工项目,其中20个有关项目已于往绩记录期间竣工;65个总规划建筑面积约为1620万平方米的在建项目;及28个总估计建筑面积约为600万平方米的持作未来开发的项目。

其中,珠三角地区占比40%,长三角地区占比18.2%,华西地区占比25.7%,华中地区占比12.5%,珠三角地区和华西地区为海伦堡的重点布局区域。

另外,海伦堡的土地储备大多位于三四线城市,在珠三角地区惠州占比最高,占总土储的13.4%,中山占比为8.9%;在长三角地区绍兴和合肥两地占总土储比例分别为3.7%和2.9%;华西地区昆明占比11.9%,成都占比4.6%;华中地区武汉占比10.8%。而海伦堡在京津冀地区土地储备量仅占持有的2.1%。

净利率持续下滑

得益于近几年三四线城市的发展优势,海伦堡交付物业增加并且售价上涨。2016年至2018年,海伦堡物业销售所得收益占集团收益的绝大部份,分别为141亿元、142亿元及173亿元,年复合增长率达到11%。

数据显示,2016至2018年间,海伦堡的毛利率分别为18.5%、23%及26.4%;但受到投资物业公平值减少的影响,海伦堡的净利率近三年分别为20.4%、13.8%及12.9%。

去化方面,由于2018年海伦堡的在建物业和持作出售的完工物业较2017年增加了62.81%,而2018年海伦堡的平均预收账款同比增加42.35%,导致反映去化压力的指标“存货/平均预收账款”由2017年的1.98增加至2018年的2.26,去化压力略增,但仍位于行业较低水平。

不同于去化方面的行业表现,海伦堡近两年的预收账款周转率一直位于行业低位,其中2018年的预收账款周转率由2017年的0.88降至0.75,不及行业1/4分位数,预收账款结转收入的速度过低。

债务逐年加重

海伦堡的债务在近三年来看也是逐年加重。调整后的资产负债率由2016年72.12%上升至2018年78.65%,净负债率也由2016年69.41%增至2018年133.7%,两项指标均超过了行业中位数。

在借款来源方面,海伦堡并没有大量进行传统的商业银行借款或是发行债券,而其为了“在可获得性、审批安排及还款规定等方面具有更大灵活性”选择了大量高利息的信托及资产管理融资。

2016年至2018年,海伦堡的银行贷款余额分别为63.96亿元、67.01亿元、92.86亿元;而信托及资产管理融资的借款余额分别为64.78亿元、136.45亿元、169.11亿元。

招股书显示,2016年至2018年,海伦堡借款总额的加权平均实际利率分别为8.6%、7.9%和8.8%,融资成本一直高于行业均值6.65%,并且出现上升趋势。

 

海伦堡反映短期偿债能力的指标近三年均出现先升后降的趋势。2018年,海伦堡调整后的速动比率由2017年的0.72降至0.67,调整后的现金比率由2017年的0.23降至0.18,两项指标均位于行业1/4分位数之下,反映出海伦堡较差的短期偿债能力。

另一方面,海伦堡反映长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”在2016年由0.78降至2017年0.67后,2018年仍维持在0.67的水平,不及行业中位数。综合来看,海伦堡的偿债能力较差,并有逐渐减弱的趋势。

债务加重、偿债能力不佳,海伦堡两次冲击IPO的目的不言而喻,上市便是海伦堡得到大量融资的机会。而从目前香港市场对于内房股持续看空的现状来看,海伦堡再次提交的申请书能否通过依然面临变数。