万科前4月销售2000亿,净负债率行业标杆偿债能力欠佳

2018年喊出“活下去”的万科(00002.SZ)似乎越活越好。

5月6日,万科发布4月销售简报。2019年4月,万科实现合同销售面积370万平方米,合同销售金额601.7亿元。2019年1至4月,万科累计实现合同销售面积1294.8万平方米,合同销售金额2096.1亿元。而从三家龙头房企中所公布的数据显示,碧桂园与万科的合约销售金额均突破2000亿大关,恒大也突破1700亿大关。

3月25日,万科发布2018年年报,各项业绩指标稳健增长。2018年实现营业收入2976.8亿元,归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比分别增长22.6%和20.4%;实现销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%;在全国商品房市场的占有率进一步上升至4.05%。

土地储备满足持续发展

万科认为,当前中国的房地产市场已经从黄金时代进入了白银时代。中国的城市化过程并没有结束,城市对于空间的需求,无论从数量还是品质上来看,都依然庞大。但是,那个房地产市场单边快速上涨的时代已经结束了,那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。

为了未来的持续增长,万科决定转型。从2012年万科正式提出“城市配套服务商”战略,2018年又升级为“城乡建设与生活服务商”,并逐渐形成雏形。只是万科目前的转型尚处于开拓期,应对激烈的竞争,万科仍然要求巩固“基本盘”。

2018年,万科在传统开发业务的优势得以持续巩固。年报显示,2018年万科实现销售面积4037.7万平方米,同比增长12.3%;销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%;结算均价12988元/平方米,同比增长10.4%。所销售的产品中,住宅占比84.9%,144平方米以下的中小户型占比91.4%。同时,万科在全国商品房市场的份额由3.96%提升至4.05%,在24个城市的销售金额位列当地第一。

在高度的不确定性面前,万科坚持量入为出,审慎投资,确保投资规模与经营承载力相匹配。2018年,万科获取新项目227个,总规划建筑面积4681.4万平方米,权益规划建筑面积2490.2万平方米。按建筑面积计算,其中72.1%位于一二线城市。

截至2018年末,万科在建项目总建筑面积约9012.7万平方米,权益建筑面积约5402.1万平方米;规划中项目总建筑面积约5936.2万平方米,权益建筑面积约3579.6万平方米。此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,权益建筑面积合计约347.7万平方米。项目资源满足持续发展的需要。

去化压力下降,盈利能力增强

2018年万科存货金额高达7503.03亿元,较2017年底增长 25.5%,占公司总资产的49.08%。其中,拟开发产品为1783亿元,占比23.8%;在建开发产品5069.9亿元,占比67.6%;已完工开发产品(现房)639.6亿元,占比8.5%。

随着预收账款的同步增长,万科的去化压力并没有增加。2018年,万科实现预收账款4563.36亿元,同比增加33.8%。反映企业去化情况的指标“存货/平均预收账款”为1.64,降至近五年的最低值,去化压力逐渐减弱。

但是存货的激增却占用了资产的流动性,这从万科的存货周转速度明显放缓可得到印证。

2017年,万科存货周转天数为1198天,2018年延长至1304.35天。这意味着,7503.03亿元存货周转一次需要3.6年,比2017年多了3.5个月。同时,万科的预收账款周转率也开始下降,2018年万科预收账款周转率为0.65,同比下降8.5%,预收账款结转收入的速度降至近五年的最低值。

2018年,万科全年实现营业收入2976.8亿元,净利润492.7亿元,同比分别增长22.6%、32.4%,净利润增速继续高于营业收入增速。2016起,营业收入、净利润三年间的复合增长率分别为15%、23.8%。

同时,万科毛利率、净利润率、净资产收益率连续三年稳步提升。由于市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目进入结算,2018年万科毛利率为37.48%,较2017年增加3.4个百分点;净利润率、加权平均净资产收益率创新高,分别提升1.2和0.4个百分点,达到16.6%、23.2%,盈利能力持续提升。

杠杆控制能力佳,偿债能力下降

 

相对于其他房企来说,万科杠杆控制能力一直较强。

随着规模的扩张,万科近五年来扣除预收账款后的资产负债率逐年稳步上升。2018年,万科扣除预收账款后的资产负债率为76.98%,同比上升1.6个百分点,维持在行业平均水平。

截至2018年末,万科的净负债率较年初上升16.1个百分点至24.96%,虽然较2017年大幅回升,但仍远低于行业均值。2017年上市房企的平均净负债率就已经达到79.43%,而万科长期维持30%以下的净负债率在行业中占有绝对优势。

2018年净负债率的回升主要是由于万科有息负债的增加。万科的有息负债以长期负债为主,有息负债中短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币931.8 亿元,占比35.7%。

同时,万科还通过公司债券、超短期融资券、中期票据等融资工具持续优化债务结构、降低融资成本,提升公司对财务风险的防范能力。年报披露,2018年公司债券方面的融资成本为2.50%-5.35%,低于行业均值。

 

万科2018年存货的大幅增长,存货在流动资产中的占比已经达到57.94%,导致万科调整后的速动比率同比下降7.4%至0.88,不及标准值“1”,短期偿债能力下降。

现金方面,2018年期末万科实现手持现金1756.68亿元,较2017年的1643.26亿元同比增加6.9%,远高于一年内到期的流动负债的总和931.8亿元。2018年万科调整后的现金比率为0.38,与去年同期0.40相比略有下降,位于行业中位数水平。

近五年来,万科反映偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”一直低于行业1/4分位数。2018年,万科“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”指标为0.28,同比下降24.3%,长期偿债能力欠佳。

2018 年中国房地产市场前三家(碧桂园、恒大和万科)开发展商共获得12.6%的市场份额,前100家开发商获得2/3的市场份额,这说明竞争正变得越来越激烈,而且主要是重量级选手之间的相互竞争。由此看来,与其说万科的“活下去”是说给自己的,不如说是给中小型房企敲了警钟。

目前,房地产行业最赚钱的黄金时代已经过去,万科也对未来发展有了新的规划,只是万科的转型之路刚刚开始,并且根据以往的行业环境来看,转型也绝非易事。