“双面”中南建设:毛利提升盈利增长,杠杆高位偿债能力欠佳

中南建设(000961.SZ)正迈入新的发展阶段。

4月23日,中南建设发布了2018年财报。数据显示,该公司去年实现总营收401亿,同比31.28%;归属净利润21.9亿,同比增219%;扣非净利润16.4亿,同比增739.29%。

不过,在公司盈利指标创出历史好成绩的同时,中南建设负债总额达2161亿,同比增加572亿,增幅达36%,资产负债率91.69%。

同时,中南建设还为西南中南嘉丰等12家城市项目公司提供114.77亿元的融资担保。截至目前,公司及控股子公司实际对外担保总额已达563.63亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股权权益的323.96%。

在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中,中南建设以66.98的综合得分,位列第17位。

一二线城市销售金额占比五成

2018年,中南建设在高周转战略指引下不断优化布局,深耕一二线、巩固三四线,土地储备日趋丰富。

中南建设的房地产业务聚焦大众主流住宅,辅之以综合商业体开发运营及酒店管理等。现已成功进驻上海、北京、深圳、南京、苏州等近100个城市,覆盖全国400毫米等降水线以东多数人口密集省份,开发项目主要集中在长三角区域(上海、江苏、浙江、安徽)和山东,在珠三角区域、海南、福建、湖南、河南、京津冀区域以及沈阳、西安、武汉、成都、重庆、福州、昆明、贵阳、南宁等中心城市亦有项目。

中南建设倡导“美好就现在”的企业理念,认为健康是美好生活的核心。致力于为全国100城、300项目、80万业主提供健康、智慧、人文的新城市生活方式。

2018年中南建设新增项目111个,规划建筑面积合计1595万平方米,聚焦长三角、珠三角以及内地核心城市的战略布局进一步完善。

截止2018年12月底,公司共有303个项目,在建开发项目规划建筑面积合计2807万平方米,未开工项目规划建筑面积合计1518万平方米。在未来合计可竣工的4325万平方米项目资源中,根据城市等级区分位于 一、二线城市面积占比约39%,位于三四线城市面积占比约61%。

2018年中南建设合同销售金额1466亿元,同比增长52%,平均销售价12810元/平方米,合同销售面积1144万平方米,同比增长32%,继续保持全国房地产开发企业20强。根据城市等级区分位,公司在一、二线城市销售面积占总销售面积的比例为42%,在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为48%。

去化压力较小,毛利率行业低位

从存货方面来看,中南建设存货由2014年的572.1亿元增长至2018年的1350亿元,较2017年增长了21.62%;中南建设预收账款由2014年的283.9亿元增长至2018年1101亿元,较2017年684.30亿元增长了60.89%。

反映企业去化情况指标“存货/平均预收账款”,近五年来除2017年有小幅度上升之外,大体上是呈现一个下降的趋势,由2014年的最大值2.27下降至2018年的1.51,较2017年的额2.05下降了26.1%,处于行业较低水平,显示公司目前去化压力较小。

近几年,中南建设预收账款周转率整体呈现下降的趋势。其中2018年中南建设预收账款周转率降至近五年的最低值0.45。与2016年最高值0.91相比,下降50%,显示公司预收账款结转收入速度开始减缓。不过,中南建设该项指标仍处于行业中位水平。

2018年中南建设实现营业收入401.1亿元,同比增长31%,实现归属于上市公司股东的净利润21.9亿元,同比增长219%。扣除投资性房地产应用公允价值计量模式的影响,公司归属于上市公司股东的净利润20.9亿元,同比增长246%。毛利率由2017年的16.53%上升到19.56%,提高3.03个百分点。

虽然,2018年中南建设销售费用同比增加33%,管理费用同比增加35%,但由于公司房地产业务销售金额同比增加52%,建筑业务新增合同金额同比增加24%,与经营规模相关的实际销售费用率和管理费用率有所下降。因此公司权益净利润率仍由去年同期的2.25%增加到5.47%,提高3.22个百分点。这是公司归属于上市公司股东的权益净利润增速大幅快速营业收入增长的主要原因。

2018年公司房地产业务实现营业收入275.6亿元,同比增长23%。结算项目利润率明显改善,综合毛利率20.23%,比去年同期上升4.37个百分点。2018年期末公司合并报表范围还有已经销售还未结算的预收账款1101.2亿元,有关资源的利润水平不低于上半年结算项目,为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。与行业进行横向对比,中南建设的房地产业务的毛利率接近于行业的1/4分位数水平,显示了中南建设较低的毛利率水平。

杠杆水平较高,偿债能力不足

2018年中南建设房地产业务销售规模继续保持快速增加,全年实现销售面积1144.4万平方米,销售金1466.1亿元,同比增长52%。由于房地产业务的特点,从房屋产品销售到收入确认之间有较长的时间间隔,在销售的产品没有竣工确认收入前,销售产品收到的款项都会被视为负债。因此公司资产负债表中反映这些负债的预收账款就由2017年底的684.3亿元,上升到2018年末的1101.2亿元,增长61%。

同时为了保持未来持续的增长,2018年公司继续增加投资,全年公司房地产业务新增项目规划建筑面积1595万平方米,是销售面积的1.4倍。这些因素影响公司的总负债率由2017年末的89.81%,提高到2018年末 的91.69%,上升1.87个百分点。

扣除预收账款后的资产负债率,中南建设近五年来处于比较稳定的状态,其调整后的资产负债率由2017年的83.41%小幅度上涨了1.19%至2018年的84.39%,处于行业高位。

净负债率方面,中南建设2018年净负债率为191.57%,较2017年214.87%下降了10.84%。中南建设进行调整后的净负债率仍大于行业的3/4分位数。

对此,中南建设认为,去年负债率小幅上升,很大程度上是房地产行业对负债的归并口径有关。由于相当一部分未结转的收入也被计入负债中,细分来看,中南建设有息负债数量其实并不大。

反映公司真实负债状况的有息负债,中南建设2018年末仅579.4亿元,相对2017年末的529.8亿元增加49.6亿元。截止2018年底,中南建设持有的货币资金为204.2亿元,相对2017年末增加43%。现金能够覆盖短期负债,并且有几十亿的结余。在流动性上,经营活动产生的现金流量净额实现转正,达到194.3亿元。公司全年经营性现金流入971.45亿元,是全部有息负债的1.7倍。

反映公司短期偿债能力指标,中南建设调整后的速动比率在前两年保持持续上升,在2016年后一直保持在“1”以上的水平,能确保公司的流动资产将流动负债进行全部的覆盖。中南建设2018年的调整后的速动比率为1.18,较2017年1.09上涨8.36%,略大于行业的中位水平。

另外,从现金情况来看,公司的现金明显超过一年以内要偿还的全部有息负债。2018年末公司有息负债中,银行借款占比约52.1%,债券等债务融资工具占比约18.5%,其他借款占比约29.4%。不过,2018年中南建设调整后的现金比率为0.2,位于行业低位水平。

反映长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”。近五年来中南建设也是呈现逐年下降的趋势,2018年中南建设该指标数值为0.23,较2017年的0.38下降了40.25%,处于行业的低位水平。

对比中南建设的高额负债水平来看,中南建设无论是短期还是长期偿债都面临着巨大的财务风险,公司需警惕。