被央行点名关注,恒大的风险高吗?

中国恒大(HK.03333)2018之路并非一帆风顺。

创纪录的完成5000多亿元销售,却未能保住首富的位置;高调引入战略投资者并融资1300亿元,但时至今日公司债务负担依然严峻;多元化扩张之路从未停息,但似乎总是运气不佳,从恒大冰泉到恒大金服,再到FF,甚至还被央行点名提示风险。

10月末,有市场传闻称,中国恒大将抵押自己处于香港黄金地段的“中国恒大中心”写字楼,融资15亿美元用于偿还海外债务和派息。

此事虽未获官方证实,但中国恒大近期确在频繁融资。11月19日,中国恒大公告称,将进行美元优先票据的国际发售,发行金额10亿美元,年利率为11%。一个月之内,中国恒大已经连续发行28亿美元债。

对此,标普公开表示,截至2018年6月30日,中国恒大短期债务超过2700亿元人民币,占其报表债务总额的约50%。

这些规模大、期限短的委托和信托贷款及内保外贷性质的贷款,仍是制约中国恒大评级的主要因素。由于该公司的短期债务规模和债务总量很大,因此增发带来的积极作用较为有限。

被央行点名,恒大金融扩张遇阻

被央行点名关注,恒大的风险高吗?

中国人民银行发布的《中国金融稳定报告(2018)》中点名“明天系、海航、复星和恒大”

11月2日,中国人民银行发布的《中国金融稳定报告(2018)》指出,当前,我国金融控股公司的突出风险主要体现在非金融企业投资控股金融机构形成的金融控股公司。

虽然非金融企业投资金融机构,可以帮助金融机构增强资本实力,优化非金融企业自身的资本配置,促进服务业发展,还有利于增强金融业与实体经济的相互认知和理解。

但其中,一些企业投资动机不纯,通过虚假注资、杠杆资金和关联交易,急剧向金融业扩张,同时控制了多个、多类金融机构,形成跨领域、跨业态、跨区域、跨国境经营的金融控股集团,风险不断累积和暴露。

《中国金融稳定报告(2018)》明确指出,一些民营企业和上市公司通过投资、并购等方式逐步控制多家、多类金融机构,如明天系、海航集团、复星国际、恒大集团等。

虽然上述表述没有直接与海航、复星、恒大和明天系联系起来,但央行在报告中称,通过复杂的公司结构、关联交易和对金融机构的投资,这些公司实现了惊人的扩张速度与规模,对监管机构构成挑战。

事实上自2009年开始,房地产企业就开始呈现金融化趋势,包括绿地、星河、鲁能、新华联、万科、恒大、万达等先后进入金融业。

房企巨头纷纷布局“大金融”主要包括以下几点:一是获取投资收益;二是有助于融资管理;三是拓展新战略业务,创造新盈利点;四是促进地产与金融的协同,甚至实现产融结合循环放大。

正是在这样一个大背景下,2015年,恒大正式进军金融业务。作为恒大旗下金融控股集团,恒大金融集团在银行、保险、支付、互联网金融等细分领域均有涉猎。

2015年11月,恒大金融集团在深圳前海成立,标志着恒大集团正式布局金融业务。

随后,恒大金融集团便进军保险产业,以39.39亿元收购中新大东方人寿50%的股权,并将其改名为恒大人寿,业务覆盖寿险、健康险和意外伤害险等。

2016年2月,恒大入股盛京银行,随后增持股份至27.24%的股权,成为盛京银行第一大股东;一个月后,恒大金服上线运营,到2017年恒大金服注册用户数超1700万人。

2016年6月,网传恒大集团正在筹备民营银行;2016年8月,网传“恒大小贷”将上线,且恒大集团完成对广西集付通的收购,曲线获得支付牌照。

此外,恒大、万赢证券和众安保险联手发起成立的一家中外合资证券公司也正在审批中。金融全牌照想必是所有房企巨头的终极目标。

被央行点名关注,恒大的风险高吗?

在2017年工作会议上,许家印便直接提出,2017年恒大金融集团的目标是实现参股、控股银行、保险、证券、信托、公募基金、互联网金融等金融全牌照。

当恒大金控蓝图初具规模之时,中国恒大却好像开始收缩金融业务。

这一切或许都缘于2018年政府工作报告所提出的,在金融监管方面要强化金融监管统筹协调,健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司等监管,进一步完善金融监管。

2018年,许家印在恒大内部工作讲话中指出,恒大在产业布局上要积极探索高科技产业,逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,以高科技产业为龙头的产业格局。

和2017年相比,中国恒大2018年的半年度报告已不再提及金融业务成绩。同时,中国恒大官网也悄然撤掉下“恒大金融集团”,目前只有地产、旅游、健康、高科技和人寿等字样,因此尚不清楚恒大金融全牌照之旅进展如何,外界也难以知晓恒大金融王国更多详情。

但恒大人寿也不省心,今年1月,恒大人寿重庆分公司因违法有关反洗钱法规定,被央行重庆分行处以罚款49万元,并对1名相关责任人员处以2万元罚款;5月恒大人寿四川分公司又未按规定履行客户身份识别义务,被央行成都分行罚款24万元,并对3名相关直接责任人员合计处以3.5万元罚款;6月恒大人寿宝鸡中心支公司又因为类似问题被央行宝鸡支行罚款25万元,对主要负责人处1.75万元罚款,对直接负责人处1万元罚款。

从2018年开始,恒大金服就处于无标可投状态,无论是理财还是转让专区,都是一片空白。

在高管变动上,原恒大金融集团董事长邱火发改任恒大集团副总裁,刘永灼、彭建军等人则去往高科技集团任职。

土地储备超3亿平方米,平均拿地成本不到2000元

被央行点名关注,恒大的风险高吗?

11月5日,中国恒大公告称,公司1至10月,物业累计合约销售金额约达人民币5011.4亿元,累计合约销售面积及销售均价分别约为4761.8万平方米及每平方米人民币10524元。

2018年,中国恒大预期全年的销售目标是5500亿元。目前,距离年末还有两个月,全年超额完成目标已成事实。

财报显示, 2018 年上半年,恒大累计实现合约销售金额为3041.8亿元人民币,销售面积为2905.9万平方米,成交均价人民币10468元╱平方米,实现营业收入为3003.5亿元,较上年同期大幅增长59.8%。

2018年上半年,中国恒大新开盘项目79个,在售项目累计达到735个,分布于216个城市。

截至 2018 年 6 月 30 日,中国恒大总土地储备项目822个,总规划建筑面积3.05亿平方米,其中一二线城市土地储备平均楼面地价为2092 元/平方米;三线城市土储平均楼面地价1196元/平方米。

按照今年上半年2906万平方米的销售面积粗略估算,恒大3亿平方米的土储建筑面积,能够满足未来五年的销售需求。

无论是销售金额、利润回报、土地储备,中国恒大都是中国房地产市场的龙头,恒大也在加快绿色发展步伐,在标准排名发布的《2018中国绿色地产TOP30》指数报告中,中国恒大位列第三,排在万科和碧桂园之后。

数据显示,2017年中国恒大新开工面积8940万平方米,获得绿色建筑二星和三星的面积约620万平方米。

排名第一的万科虽然新开工面积只有3934万平方米,但其获得绿色建筑二星和三星的面积高达1005万平方米。

从绿色建筑比例看,中国恒大的绿色建筑比例是6.94%,而万科的绿色建筑比例是25.55%,在践行绿色发展之路上,恒大与万科还有较大差距。

被央行点名关注,恒大的风险高吗?

负债率居高不下,短期借款3000亿

被央行点名关注,恒大的风险高吗?

在中国恒大2017年度业绩发布会上,恒大集团主席许家印表示,随着“新战略”持续推进,恒大将进入新一轮高质量增长期。

许家印描绘了恒大未来发展的“新蓝图”,力争 2020 年底总资产达到人民币3万亿元,年销售规模8000亿元人民币,年利税1500亿元人民币且负债率下降到同行中低水平,成为世界百强企业。

自2017年起,中国恒大站在全新的起点上,实施“新战略”,包括坚定不移地实施“规模+效益型”发展模式,包括继续向“三低一高”经营模式转向,进一步提升增长质量。

同时,恒大将积极探索高科技产业,逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技产业为龙头的产业格局。

去年11月,恒大健康以45%的比例入股贾跃亭控制的法拉第未来,交易于今年6月完成。

在恒大向法拉第未来注资首笔8亿美元的付款后,双方陷入斗争,法拉第未来认为恒大拒绝付款造成了公司的资金困局,其真正目的是为了控制FF的所有权。

2017年,中国恒大顺利引入战略投资者,并完成1300亿元融资。根据第三轮增资协议,凯隆置业及恒大地产承诺于2018-2020年扣非净利润将分别不低于500亿、550亿及600亿元,较此前所承诺的2018-2019年扣非净利润不低于308亿元、337亿元大幅提高。

伴随着战投进入,恒大于2017年完成了全部1129.4亿元永续债的赎回,显著地改善了债务结构。

步入2018年,中国恒大明确提出降杠杆目标,力争在2020年将净负债率降至70%左右。

从短期债务压力来看,截至2018年上半年末,中国恒大拥有货币资金共1566亿元,而公司短期借款为2985亿元,短期债务压力虽较2017年略有缓解,但资金压力仍较大。

不过,相比其他同等规模房企,中国恒大存在明显的资金压力。截至2018年6月30日,碧桂园的短期债务为1080亿元,库存现金1969亿元;万科短期债务为610亿元人民币,库存现金为1499亿元。

可以看到,不管是碧桂园还是万科,公司现金数量都远超短期债务,而中国恒大明显在现金流上有些捉襟见肘。

这样的局面造成的结果就是企业的融资成本显著提高。上文提到,中国恒大11月19日再次进行美元优先票据的国际发售,发行金额10亿美元,年利率为11%。

而在10月31日,中国恒大公告称,景程有限公司发行5.65亿美元于2020年到期的11%优先票据、 6.45亿美元于2022年到期的13%优先票据、5.9亿美元于2023年到期的13.75%优先票据。

通过上述融资行业可以看到,中国恒大的融资成本目前已升至10%以上,且时间越长利率最高。而在2017年,中国恒大共计新发行63亿美元优先票据,利率仅在6.25%-9.5%之间。

随着楼市寒流的不断迫近以及去杠杆的不断深化,目前房企面对的最大风险仍集中在流动性与再融资方面。

融资成本成了房企们心头高悬的达摩克里斯之剑,近一两个月来部分房企发债的利率持续走高。

华夏幸福于11月19日发行的5000万美元债券利率为9%;时代中国拟发行的3亿美元优先债券利率为10.95%;雅居乐拟发行的4亿美元优先票据利率为9.5%。

相比较其他房企,中国恒大最大的问题就在于其短期债务远高于货币资金。财报显示,2014年至2018年上半年,中国恒大的货币资金分别为298亿、1031亿、1984亿、1520亿和1566亿元,同期所对应的短期借款分别为797亿、1587亿、2029亿、3564亿和2985亿元。

事实上,如果库存现金较为充足,可以覆盖掉其短期债务,那么再融资即使较为困难也不会显得紧迫。

但库存现金如果不足,债务到期的压力就会在短时间内显现,最突出的特征也就是提高发行债券的利率。这也是中国恒大为何发行利率要高于其他房企的主要原因,其多年来库存现金严重不足。

被央行点名关注,恒大的风险高吗?

另外,中国恒大的资产负债率也是居高不下,从2014年至2018年上半年,公司的资产负债率分别为76.31%、81.22%、85.93%、86.36%和81.92%。

中国恒大2017年制定的从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低成本、低杠杆、高周转的“三低一高”转型战略还未见效,虽然净负债率从去年年末的184%大幅下降到130%。

4年前的2014年,中国恒大的总资产是4700亿元;4年后的2018年上半年,中国恒大的总资产是1.77万亿元。而到2020年,许家印给出的目标是总资产3万亿元。如果彼时中国恒大的资产负债率依然在80%上下,那么这家公司的负债总额或将高达2.4万亿元。

标准排名认为,这也是恒大需要注意防范风险的重要原因,恒大也开始减缓拿地步伐,今年上半年仅耗资约300亿元拿地,在房企拿地排行榜中跌出前十。

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