绿城换帅张亚东定调三级跳,销售下滑毛利过低2000亿誓言如何兑现

在连续两年实现高速增长后,绿城中国(03900-HK)2018年过的并不顺心,即便想通过换帅来改变现状,但现在看来,并不理想的业绩如果能与2017年持平或许就已是最好的结果。

11月7日,绿城中国公布,今年1-10月,绿城集团取得合同销售金额716亿元,同比下跌12.58%;其中归属于该集团的权益金额约407亿元,同比跌4.68%。

此外,1-10月,绿城集团代建项目累计取得合同销售面积325万平方米,合同销售金额约为438亿元,两者合计1154亿元。

2017年,绿城中国的销售业绩超过1400亿元,在今年余下的两个月时间里,绿城的单月销量要达到150亿元,这样才能与去年持平,但显然并非易事。

今年8月,绿城中国宣布换帅,曹舟南主动请辞执行董事、行政总裁职务,张亚东出任公司执行董事兼行政总裁。

2015年,中交集团入股绿城成为绿城的第一大股东,曹舟南临危受命,带领绿城走过三年时光。

三年来,绿城中国销售额大幅提升,2016年突破千亿大关,2017年更是达到1400亿之多。

接替曹舟南的新任行政总裁张亚东于2017年底调任中交集团,2018年5月份派到绿城做党委书记、执行总裁。

8月升任后,张亚东首次公开回答采访时表示,今年绿城的销售额预计将超过1600亿元,明年估计能到2000亿元,后年估计能够达到2600亿元。

库存增速放缓,去化压力降低

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2015年,中交集团入股绿城成为绿城的第一大股东后,绿城就进行了一系列转型活动。

绿城明确了北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、合肥、济南、郑州、厦门、福州、成都和重庆15个城市作为战略发展的重点核心城市,逐步去化三四线城市项目,自2015年起绿城的去化压力逐渐降低。

在行业集中度提升、融资成本逐步上升的背景下,房企对周转率的要求正在提高。

今年上半年,碧桂园、新城控股、龙湖集团的存货总量分别较年初增长40%、38%和36%。

不同于其他大型房企,绿城今年的存货增长相对较小,仅较年初增长了7.75%。

从近三年的财报中可以发现,绿城坚持聚焦15个中心城市的同时,在持续优化土地储备结构,以“快周转”为导向,开发“短平快”项目。

目前,绿城三四线城市项目去化已见成效,其中一二线土地储备占比由2016年的42.7%提升至现在的70%,土地储备不断优化。

在库存增速放缓,预收账款稳步增加的情况下,绿城2018年上半年“存货/预收账款”指标2.24较去年同期2.38下降了5.88%,位于行业1/4分位数2.68之下,去化压力相对较小。

三四线加速去化,毛利跌至冰点

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今年7月,有报道称,绿城要求加快销售,要早销、多销、快销,要加大应收款项催收力度,倾尽一切努力获得受限价政策影响项目的预售许可证,对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前到2018年开盘销售,严格控制付款。

2017年,绿城的营业收入较2016年增加了44.79%,2018年上半年营业收入较去年同期增加了220.92%,主要为物业销售收入的增加。

营业收入激增的同时,利润却在稳步下降。自2011年起,楼市调控令绿城苦不堪言,销售业绩也一跌再跌。

直到2014年底,中交集团的入股才给了绿城喘息的机会,净利润自2016年起有缓慢回升态势。

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然而毛利率却在逐步下降,2018年上半年绿城毛利率为18.13%,较去年同期的19.6%下降了1.5个百分点,拖累毛利率的主要原因是三四线城市积压的大量库存。

2017年3月,全国一二线城市推出限价限购政策,绿城的销售均价随之下降。

绿城执行董事李青岸也曾表示:“有些三四线城市,只要在不亏损,或者少亏的情况,也要把它卖掉了,不要再去坚持了。”

在去化三四线库存的同时,也拖累了绿城的盈利能力,近年来绿城的毛利率几乎维持在20%左右,不及标准排名研究的100家上市房企的1/4水平。

今年3月29日,在香港举行的绿城2017年业绩大会上,李岸青表示,2017年,绿城在三四五线库存去化比较理想,同时在财务报表上对历史遗留问题进行了充分的拨备和减值,甩掉了历史包袱,可以在未来发展中轻装上阵,绿城的盈利能力有望在下半年得到提升。

规模扩大,债务增加

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自2013年起,绿城的资产负债率一直在稳步上升。数据显示,近年来绿城资产负债率上升的主要原因是2015年中交集团入股公司开始进行战略转型,重点布局一二线城市。

早在2008年,绿城曾因缺乏财务管控能力,扩张过度依赖负债,遭遇过“清算危机”和“信贷危机”,2010年资产负债率更是高达210%,解决资金问题对绿城来说可以说是轻车熟路。

2018年上半年,绿城扣除预收账款后的资产负债率为73.68%,略低于行业中位数74.35%。

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近年来,绿城经营活动产生的现金流量有所收紧,2015年-2018年上半年经营活动产生的现金流量分别为7.26亿元、34.5亿元、-150.83亿元和-77.81亿元。

报告显示,经营活动现金流量下降是支付新增北京、广州等一二线城市土地款导致。

从现金比率来看,近几年绿城中国的现金比率有所提升,但2018年上半年的现金比率0.42较去年同期0.5下降了16%,位于行业中位数0.35之上,现金较为充足。

对于资产负债率的提升和现金流的缩紧,绿城也做出了相应的对策,一方面加速销售,尽快回款。另一方面,加大融资。

绿城7月3日发布公告称,与若干香港主要银行订立贷款协议获取一笔8亿美元无抵押贷款;同月9日发布公告称,再获6亿美元无抵押贷款。

绿城近三年的速动比率均超过1.0,位于行业中位数0.99之上,短期偿债能力较好。

土地储备优化,代建业务质量成问题

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2013年至2017年,随着签约销售面积的增加,绿城的土地储备倍数有所下降。但2018年上半年土地储备倍数增至8.26,略高于行业1/4分位数7.85%。

值得注意的是,2017年绿城的新增土地面积570万平方米超过了前三年新增土地面积总和。

但加速拿地并没有导致期末土地储备大量增加,这得益于新增土地的高去化率,2017年新增房源去化率为78%,2018年上半年新增房源去化率达到80%,绿城的新增土地质量也在不断优化。

2017年绿城合约销售额达到1463亿元,创历史新高。其中由代建业务创造的销售额为430亿元,占合约销售总额的29%。截至今年10月代建业务占比达到37.95%,可见代建业务对绿城的重要性。

然而,代建业务却令一直以品质著称的绿城遭到质量的拷问:近一年内,山东济南章丘中康绿城百合花园小区、山东青岛李沧绿城郁金香岸、杭州绿城富春玫瑰园等均发生过业主维权。

问题包括外立面开裂、房屋渗水、墙体空鼓等房屋质量问题。代建的房屋通常冠之以代建企业的名字,如果房屋出现质量问题,业主们首先投诉的往往是代建商。

代建业务出现问题无疑会给绿城的口碑带来不利影响。品质一直是绿城贯彻的宗旨,曾任职于中交集团的新任行政总裁张亚东在接受采访时表示绿城中国的定位始终是“品质为先,兼顾其他”。

张亚东能否在守住品质的前提下带领绿城扩大规模,并且如期实现他所定的绿城“三级跳”,尚待时间检验。

标准排名认为,三四线城市去化加快、70%土储占据一二线城市的绿城中国,一旦限价等宏观调整政策有所松动,绿城的业绩提升便有望立竿见影。

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