深耕粤港澳大湾区,龙光地产凭什么股价两年涨5倍?

2017年以前龙光地产(03380.HK)还是一家并不知名的房地产公司,但近两年公司股价最高涨幅5.36倍,即便是地产公司普遍下跌的2018年,龙光地产2018年11月末的股价相比2016年末还是上涨了3.6倍。这样的涨幅让所有地产公司都相形见拙。

11月20日,龙光地产完成向合格投资者公开发行2018年首期公司债券,发行规模为人民币24.9亿元,票面年利率5.98%,债券期限4年。

不仅在国内,2018年上半年龙光地产通过境外银团贷款、境内公司债券及供应链ABS等渠道获得国外资金。如在年初龙光地产首次发行新币债2亿元,票面利率6.125%;发行6.5%美元优先票据,票面利率6.373%-6.875%。

 从公司2018年中期报告中可以获悉,龙光地产期内平均借款成本为6.0%,即使较2017年上升了2个百分点,但依然低于行业平均水平。截至2018年6月30日,龙光地产手握现金人民币276亿元,现金短债比达2倍,总借贷人民币481亿元,其中境内占64%,境外36%。而债务到期时间1-2年内的仅占19%。

合约销售增长势头强劲,半年销售去化64%

 创建于广东汕头,龙光地产属汕头的龙头房企,但战略目标瞄准的却是粤港澳大湾区(以下简称:大湾区)。2018年上半年通过招拍挂新获取的地块仅仅在大湾区的总建筑面积就达到445.7万平方米,占半年总获得地块面积的69.15%。

截至到2018年6月30日,龙光地产土地储备达到3546.2万平方米,其中大湾区占62%;总货值6412亿元,大湾区就占了72%。

 在中央锐意打造粤港澳大湾区为世界级大湾区都市群的背景下,龙光地产就已经“谋略”着抢先布局大湾区,目前已经高度渗透了该区的11个重点城市的其中9个城市,而在这9个城市中,深圳具有7个重点项目,均处于轨道交通沿线或上盖,获得了“得交通得天下”的先前优势。

 (单位:亿元)

 数据显示,龙光地产近五年来的合约销售在不断增加,2013年至2017年,销售金额从132.08亿元增长到434.2亿元,截至2018年6月达到了354.7亿元,完成年初预定目标的54%,同时较上年同期上升83.69%。

11月20日,龙光地产公告称,今年1至10月合约销售金额598.7亿元,同比增长71.5%,远超今年房地产行业33%的平均销售增长率。在8月的中期业绩公布中,公司将全年合约销售目标从年初的660亿元上调至700亿元,因而龙光地产前十个月的合约销售已完成了既定目标的85.53%,有望在全年实现超700亿元的销售额。


2018年是龙光地产成立第23个年头,集团精确掌握国内外房地产不同周期节点,以多元化方式增加优质土储。2016年下半年起就避开土地周期高点,通过并购及旧改方式取得约3000亿元的货值,当中约90%位于粤港澳大湾区。

数据显示,龙光地产2013年到2017年的存货从176.9亿元增加到384.6亿元,总体增长了1.17倍。同时,集团平均预收账款实现稳步增长,从63.5亿元上升到178.3亿元,总体增长了1.81倍。“存货/平均预收账款”总体呈现出下降的趋势,2018年上半年降至1.4,低于100家上市房企1/4分位数1.86。

另外,得益于龙光地产在近五年来营业收入保持着稳定的增长,集团在2013年到2017年的预收账款周转率徘徊在1.52-1.96之间,远远超过100家上市房企的3/4分位数0.84。

2018年龙光地产预计全年销售去化率超50%,而截至到今年6月龙光地产的销售去化已达到64%。 

毛利率持续走高,盈利能力行业领先

按照规模来看,龙光地产属中等规模房企,但是以深圳销售市场占有率,龙光地产绝对是当地“霸主”。 

深圳作为大湾区的核心城市,龙光地产抢先布局深圳交通沿线建筑,目前在深圳地区就拥有了11个地铁物业项目。根据公司2018年中期财报显示,龙光地产在深圳成交套数(4078套)、成交面积及成交额均位于全市第一。

龙光地产已经在大湾区深耕16年,并在香港-深圳,澳门-珠海和广州-佛山等湾区核心城市群前瞻性布局了充裕的优质土地储备,预计未来随着轨道交通的延伸,核心区域需求外溢,龙光地产将成为粤港澳大湾区的“领头羊”。

自2014年龙光地产毛利率从37.01%下滑到30.44%后,2015年至2017年呈现良好的增长态势。截至到2018年上半年,公司毛利为56.11亿元,较上年同期增长约14.8%,毛利率继续高位攀升至37.03%,接近标准排名研究的100家上市房企的3/4分位数38.4%。

另外,核心利润反映的企业经营资产的综合盈利能力,是衡量企业竞争力的重要指标之一。2018年上半年龙光地产的核心利润约为29.38亿元,较去年同期上升15.1%,公司核心利润率19.4%,盈利水平领先行业。

龙光地产作为一家以住宅开发的一体化物业发展商,从开发、建设、设计、装饰、销售到售后服务,“一条龙”服务让公司获得更多的盈利空间。

值得一提的是,2018年上半年龙光地产策略性布局环上海一小时生活圈,培育新的利润增长点,此外集团已经成功孵化“珠海 • 玖龙汇”和佛山“禅城•绿岛湖”项目,这两个项目从拿地到成功孵化仅用了不到1年半的时间。

并且财报中表明,龙光地产在2018年下半年及未来数年,还有多个孵化中的旧改及城市更新项目可转化为销售,将会成为集团新的利润增长点。

净负债率微降,长期偿债能力不稳定

2013年至2017年,龙光地产调整后的资产负债率处在61.45%到70.56%之间。截至2018年上半年,公司扣除预收账款后的资产负债率为73.05%,在行业中处于较高水平,低于标准排名研究的100家上市房企的3/4分位数79.71%。

根据数据显示,近几年来龙光地产净负债率表现不算稳定,但变动幅度不大。自2016年升至近五年来的最高值71.4%,龙光地产采取多方面降负债策略,不断探索多元化低成本的融资渠道,从而改善集团杠杆水平。截至2018年上半年,净负债率降至66.3%,处于 100家上市房企1/4分位数57.69%和中位数86.29%之间。

11月8日,标普宣布将龙光地产的评级展望从稳定调整至正面,并确认集团的长期主体信用评级为“BB-”。标普预期集团收入稳固增长、利润率稳定和审慎支出将改善龙光地产的杠杆水平。

另外,龙光地产通过并购及城市更新项目,以最少的成本锁定更多高回报土地,审慎地补给土地储备保持高利润率,同时以多元化方式经营企业,有利于改善公司财务杠杆水平。

截至2018年上半年,龙光地产手持现金及现金等价物共约253.63亿元,扣除预收账款后的流动负债约达282.51亿元,调整后的现金比率为0.5,正好是100家上市房企的3/4分位数。

2015年至2018年上半年,龙光地产调整后的速动比率均高于1,反映出集团近期有较好的短期偿债能力。并且,龙光地产在2018年上半年计算得出的“货币资金/短期债务”指标为0.54,接近100家上市房企3/4分位数0.55,体现出龙光地产具有良好的短期偿债能力。

但公司在长期偿债方面表现出不太稳定的状态。标准排名采用“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”指标来衡量企业长期偿债能力。

公司除了在2014年有小幅度上升外,龙光地产从2015年到2018年上半年长期偿债能力呈现出下降的趋势。截至到今年上半年该指标为0.44,低于100家上市房企中位数0.67。

发力装配式建筑

支持环保、推动绿色可持续发展如今已成为每一个房地产企业的责任,龙光地产也不例外。

龙光地产作为市场中主要的物业开发商及城市综合体营运商,势必需要在建筑项目过程中对排放物数量进行密切的监控及控制,多管齐下务求把排放物(包括废弃、污水及建筑废料等)减至最少。

(2017年度龙光地产污染物排放)

在废弃及污水排放方面,财报表示集团从源头、过程至事后全方位减少及阻止排放物扩散影响周围环境,工程部于项目现场设置环境监测点,有措施地监管承包商排放,实时监测环境质量。

尘土污染方面,集团将所有开发项目的施工场地硬化,而临时道路则用上废弃砖渣填充;所有施工场地均设有喷淋管定时洒水,而土方等尘土源头则集中堆放覆盖,有效实现尘土飞扬的减少。


 (2017年度龙光地产产生的建筑废物)

建筑废物分类堆放,并做好清运记录;各项目的工程弃土采用回填方式循环再用。个别项目设置回收系统,将建筑废料处理再造成建筑砌块用于建造大厦墙体,减少废物的同时也可以节省原材料、降低成本,达到大大降低垃圾堆填区的符合符合及相关温室气体排放的效果。

另外,不可忽视的还有建筑施工过程中的噪音问题,龙光地产表示集团使用了符合标准的低噪音建筑机械,定期量度噪音音量以避免超标,并且规定所有项目的施工都只会在日间进行;建筑工地配备适当隔音设备,同时工人需要接受培训以加强其操作意识。

(龙光地产装配式建筑技术)

值得关注的是,龙光地产实行及推广的装配式建筑技术可以有效绿化整个生产过程,从源头减低对环境的影响。龙光地产从细节方面着手,致力于社会可持续发展的行为体现出了集团的社会责任感。

但是龙光地产在绿色建筑领域发展较慢,不光无缘标准排名2018中国绿色地产TOP30,标准排名也未监测到今年上半年其有项目获得绿色建筑二星级以上认证。2018年,龙光地产依然保持着销售高速增长的势头,全年完成700亿元已成定局。预计公司在其充足的资源下,能成功实现2019年1000亿元销售目标,而大湾区的销售稳定,也可以给公司带来丰厚的利润。