1500亿补仓新增土地翻倍,华润置地“唐勇时代”稳军心不掉队

2018年,对于老牌央企华润置地(01109.HK)来说,最大的新闻莫过于曾带领华润置地创造过万象城等地产神话的掌舵人吴向东的离职。同他一同赴职华夏幸福的还有华润置地前CFO俞健。而在随后的一个月内,原华润置地华南大区副总经理赵荣以及华润置地商业地产事业部总经理赵炜也相继加盟华夏幸福。

3月26日,华润置地公布了吴向东在任期间的最后一份业绩报告。年报显示,2018年华润置地综合营业额达到1211.9亿元,按年增长18.9%,其中,开发物业营业额为1051.5亿元,按年增长17.5%;投资物业(包括酒店经营)租金收入为95.2亿元,按年增长24.5%。报告期内,实现综合毛利率43.4%,扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利193亿元,同比增长17.8%;计入投资物业评估增值后的股东应占溢利242.4亿元,同比增长23.1%。

截至2019年第一季度,华润置地累计总合同销售金额512.35亿元,总签约面积270.79万平方米,分别同比增长41.63%以及27.29%。华润置地2019年销售目标为2420亿元,一季度已完成年度目标的21.17%。

重仓大湾区,新增土储创新高

 

近两年来,很多房企受惠于粤港澳大湾区的发展。为了抓住大湾区红利,2018年华润置地在土地市场格外活跃。

财报显示,华润置地持续加强城市深耕及新城市拓展,积极增加土地储备,新进入国内9个城市。以总地价人民币1513.5亿元(其中权益地价人民币1036.8亿元)获取了103个项目,新增土地储备计容建筑面积达2213万平米,同比增长84.9%;其中开发物业1938万平米,持有物业275万平米。而2016年和2017年公司新增土储分别为1052万平方米和1196.6万平方米。

华润置地结合国家“粤港澳大湾区”发展战略,重点布局核心城市深圳、广州、东莞等地,为公司长期可持续发展提供优质土地资源。目前,华润置地积极跟进城市更新项目30余个,其中16个已切实落地项目预计总建筑面积约2200万平米。

截至2018年末,华润置地土储总面积为5957万平方米,足够华润置地未来3年的开发。其中,华南大区的土地储备为建筑面积1371万平方米,在六大区域中排名第一。大湾区成为华润置地拿地的战略重心。

去化压力逐年下降,毛利率行业领先

近年来,华润置地的存货增幅一直都较为平稳。但2018年由于土地储备的大量增加导致华润置地“供销售之物业”同比增加36.2%至3045.01亿元,存货同比增加30.9%至3055.95亿元,均较往年出现较大增幅。

同时,平均预收账款也由2017年的1079.97亿元增加至2018年的1558.19亿元,同比增加44.3%。导致反映企业去化情况的指标“存货/平均预收账款”降至1.96,去化速度较快,去化压力与同行业企业相比较小。

华润置地的预收账款周转率近五年来从1.25降至0.78,一直处于逐步下滑的状态。2018年华润置地的预收账款周转率同比下降18.8%至0.78,预收账款结转收入的速度进一步下降。

2018年,华润置地合约销售金额同比增长22%至2106.8亿元,行业排名第9,保住了前十的地位。

在规模扩张的同时,华润置地的盈利能力也在持续提升。从营业收入来看,华润置地2018年总收入同比增长19%至1210亿元,其中,物业开发同比增长18%至1050亿元,投资物业租金收入同比增长25%至95亿元,成为继万达之后,行业第二个租金收入近百亿的房企。

2018年,华润置地毛利率为43.39%,相比2017年的40.25%上升3.14个百分点。其中,物业开发业务的毛利率由2017年的39.7%提升为42.9%,投资物业(包括酒店经营)的毛利率由2017年的61.4%上升至65.9%。盈利能力位于行业前列。

杠杆控制能力强 ,长期偿债能力下降

 

华润置地近年来对杠杆的控制能力逐渐趋于稳定。在新增土地储备同比增长84.9%的背景下,华润置地调整后的资产负债率增幅仅为1.6%,净负债率同比下降了2个百分点,非人民币净负债敞口占比22.7%。同时,在有息负债总额中,约17%的有息负债将于一年内到期,而其余均为长期有息负债,杠杆结构比较健康。

融资方面,华润置地分别于2018年3月9日完成人民币60亿元3年期境内中期票据发行,票面利率为每年5.38%;2018年4月2日完成人民币40亿元境内中期票据发行,其中人民币5亿元3年期票面利率为每年4.98%,人民币35亿元5年期票面利率为每年5.23%;2019年2月19日完成8亿美元境外债券发行,其中3亿美元5.5年期票面利率为每年3.75%,5亿美元10年期票面利率为每年4.125%。截至2018年12月末华润置地的加权平均融资成本约为4.47%,资金成本仍维持在行业较低水平。

2018年,华润置地反映短期偿债能力的两项指标均有不同程度的提高。其中,调整后的速动比率重回近五年的最高值1.08,同比上升5.9%;调整后的现金比率由2017年的0.42增加至2018年的0.44,同比增长4.8%。两项指标均位于行业中位数之上,显示出华润置地较好的短期偿债能力。

通过“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”指标来分析企业的长期偿债能力。2018年,相对于短期偿债能力来说,华润置地的长期偿债能力表现相对较差。2018年华润置地“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”指标数值为0.66,较2017年的0.77下降16.7%,也是5年内最低数值,长期偿债能力下滑明显。

继吴向东之后,华润置地也迎来了新的掌舵人唐勇。对于吴向东的离开以及多名高管的出走,外界备受关注的人才流失问题,华润置地董事会主席唐勇在近日的业绩发布会上表示,“吴总服务华润集团和华润置地26年,对华润置地的发展作出过重要贡献。他个人作出新的职业发展规划,我们都祝他越来越好。华润置地会站在前人的肩膀上,把业务继续做好。”

对于2018年刚刚突破2000亿大关的华润置地来说,对外要开疆扩土,对内要稳定人心,“唐勇时代”的华润置地也刚刚启程。